Kaution zurückzahlen: Fristen, Abzüge & Pflichten

Die Kautionsrückzahlung ist neben der Übergabe der häufigste Streitpunkt zwischen Vermieter und Mieter. Wer die gesetzlichen Fristen und die zulässigen Abzüge kennt, vermeidet Mahnungen, Klagen und Reputationsschäden. Dieser Beitrag fasst die wichtigsten Regeln in CH (OR Art. 257e), DE (BGB §551) und AT (ABGB §16b MRG) zusammen.

1. Gesetzliche Grundlagen

Schweiz (OR Art. 257e)

• Kaution maximal 3 Monatsmieten (zinstragend, auf Sperrkonto im Namen des Mieters).
• Bank gibt die Kaution nur frei, wenn beide Parteien zustimmen oder ein rechtskräftiges Urteil/Schlichtungsverfahren vorliegt.
• Frist (Praxis): Der Vermieter muss innerhalb von 1 Jahr nach Mietende Ansprüche erheben (Art. 267a OR analog), sonst gibt die Bank die Kaution einseitig an den Mieter frei.

Deutschland (BGB §551)

• Kaution maximal 3 Nettokaltmieten (zinstragend angelegt, getrennt vom Vermögen des Vermieters).
• Frist: Bundesgerichtshof (BGH) erlaubt eine "Prüfungs- und Überlegungsfrist" von in der Regel 3–6 Monaten nach Mietende (BGH VIII ZR 71/05). Bei laufender Nebenkostenabrechnung verlängert sich die Frist bis zur Abrechnung.
• Nach 6 Monaten kann der Mieter ohne Mahnung Klage auf Rückzahlung erheben.

Österreich (§16b MRG)

• Kaution maximal 6 Monatsmieten (üblicherweise 3, aber gesetzlich bis 6 erlaubt).
• Frist: Rückzahlung "unverzüglich" nach Mietende, in der Praxis innerhalb von 6 Monaten bis 1 Jahr abzüglich berechtigter Forderungen.

2. Welche Abzüge sind zulässig?

Abzugsgrund

Zulässig?

Voraussetzung

Ausstehende Miete	✅ Ja	Saldo-Aufstellung mit Datum
Nebenkostennachzahlung	✅ Ja	Voraussichtlicher Betrag (ca. 3–6 Monatsraten)
Beschädigungen über normale Abnutzung	✅ Ja	Foto, Kostenvoranschlag, Lebensdauertabelle
Reinigung (nicht besenrein)	✅ Ja	Foto + Reinigungsfirma-Rechnung
Schönheitsreparaturen	🟡 Teilweise	Nur bei wirksamer Klausel (DE) — in CH praktisch nie
Normale Abnutzung	❌ Nein	Mieter hat ein Recht auf "vertragsgemäßen Gebrauch"
Pauschalabzüge ohne Nachweis	❌ Nein	Jeder Abzug muss beweisbar sein
"Risiko-Aufschlag" für mögliche zukünftige Schäden	❌ Nein	Reine Spekulation

3. Die korrekte Abrechnungsreihenfolge

Übergabeprotokoll erstellen (Pflicht — siehe Wohnungsübergabe-Protokoll)

Kostenvoranschläge einholen für Reparaturen (mind. 1, idealerweise 2)

Lebensdauertabelle anwenden (siehe Mängel & Abzüge) — z.B. Wandanstrich 10 Jahre

Schriftliche Endabrechnung an den Mieter senden (innerhalb der Frist)

Mieter zur Zustimmung auffordern (CH: Bank-Freigabe-Formular)

Bei Streit: Schlichtungsbehörde (CH), Klage Amtsgericht (DE), Bezirksgericht (AT)

4. Was passiert bei Verzug?

Land

Verzugszinsen

Sonstiges

CH	5% ab Mahnung (Art. 104 OR)	Bank gibt Kaution einseitig frei nach 1 Jahr
DE	Basiszins + 5% (§288 BGB)	Mieter kann ab 6 Monaten klagen
AT	4% + ggf. höhere vertragliche Zinsen	Bezirksgericht zuständig

> Praxis-Tipp: Senden Sie die Endabrechnung per Einschreiben mit Rückschein (CH: A-Post Plus). Der Zugang ist im Streitfall entscheidend.

5. Wenn der Mieter unauffindbar ist

Letzte bekannte Adresse dokumentieren

Einschreiben an die letzte Adresse (gilt als zugestellt)

Hinterlegung des Kautions-Saldos beim Notar oder Gericht (CH: Art. 96 OR)

Public Proclamation (DE: §132 ZPO) im Bundesanzeiger

6. Häufige Fehler von Vermietern

❌ Pauschale "Renovierungsabzüge" ohne Lebensdauertabelle → Klage verloren

❌ Keine Endabrechnung innerhalb der Frist → Verzugszinsen + Anwaltskosten

❌ Mündliche Absprache statt schriftlich → keine Beweise

❌ Kaution mit eigenen Mitteln vermischt (DE) → Strafanzeige möglich (§266 StGB)

Cross-Links

• Sperrkonto Schweiz
• Kautionsversicherung vs. Sperrkonto
• Schadensabzug FAQ
• Pillar: Mietkaution-Guide DACH
• Tool: Kautionsrechner

---

Redaktioneller Beitrag. Keine Rechtsberatung. Bei konkreten Fällen empfehlen wir einen Anwalt für Mietrecht zu konsultieren.