Schadensabzug von der Kaution — der FAQ-Leitfaden

Die Kautionsabrechnung ist einer der häufigsten Streitpunkte am Mietgericht. Wer die Grenze zwischen "vertragsgemäßer Abnutzung" und "übermäßiger Abnutzung" kennt, vermeidet Klagen.

1. Grundregel: Vertragsgemäße vs. übermäßige Abnutzung

Vertragsgemäße Abnutzung (BGB §538, OR Art. 256 Abs. 1):

Mieter hat ein Recht, die Wohnung "gemäß Vertrag" zu nutzen
Normale Abnutzung ist NICHT abzugsfähig
Beispiel: Leichte Kratzer auf Parkett nach 5 Jahren Nutzung

Übermäßige Abnutzung:

Über das normale Maß hinaus
IST abzugsfähig (mit Lebensdauertabelle)
Beispiel: Tiefer Brand-Fleck im Parkett

2. Lebensdauertabelle SVIT/SMV (CH-Standard, auch DE/AT akzeptiert)

Element

Lebensdauer

Beispiel-Abzug nach 4 Jahren

Wandanstrich (Dispersion)	8 Jahre	50%
Tapete (mittlere Qualität)	10 Jahre	60%
Teppichboden (mittlere Qualität)	10 Jahre	60%
Parkett (Versiegelung)	25 Jahre	84%
Linoleum/PVC	15 Jahre	73%
Kacheln Bad	30 Jahre	87%
Küchen-Geräte (Standard)	12 Jahre	67%
Sanitärobjekte	30 Jahre	87%

Berechnung:

Anschaffungswert × (Restlebensdauer / Gesamtlebensdauer) = Verkehrswert
Verkehrswert = Mieter-Anteil bei vorzeitiger Erneuerung

> Beispiel: Wandanstrich CHF 2'000, 4 Jahre alt, Lebensdauer 8 Jahre. Mieter beschädigt Wand grob. Mieter-Anteil: 2'000 × (4/8) = CHF 1'000.

3. FAQ — die 20 häufigsten Fragen

F1: Darf ich für Dübellöcher abziehen?

Nein, normale Dübellöcher (Bilder, TV) gehören zur vertragsgemäßen Nutzung. Ausnahme: übermäßig viele (>20 pro Wand) oder sehr große (>10mm).

F2: Darf ich für Reinigung abziehen?

Nur wenn die Wohnung nicht "besenrein" übergeben wurde. Tiefenreinigung (Backofen, Fenster) ist NUR abzugsfähig, wenn vertraglich vereinbart oder bei extremer Verschmutzung.

F3: Darf ich für Malerarbeiten abziehen?

Nur bei Schäden (Flecken, Beschädigungen) — NICHT für "frisch gestrichen". Schönheitsreparaturen sind in CH nicht Mietersache (anders in DE bei wirksamer Klausel).

F4: Kann ich pauschal CHF 500 abziehen?

Nein. Jeder Abzug muss belegbar sein (Rechnung oder Kostenvoranschlag).

F5: Was ist mit Brandflecken auf dem Parkett?

Ja, abzugsfähig. Berechnung mit Lebensdauertabelle (siehe oben).

F6: Mieter hat die Wohnung renoviert — muss ich entschädigen?

In DE ja (BGB §539 — bei wirksamer Vereinbarung). In CH nur bei expliziter Vereinbarung (Art. 260a OR).

F7: Schimmel — wer haftet?

Komplexe Frage:

Mieter haftet bei falschem Heiz-/Lüftungsverhalten
Vermieter haftet bei baulichen Mängeln
Im Streit: Sachverständigen-Gutachten

F8: Tierhaltung — Kratzer auf Parkett abzugsfähig?

Wenn Haustierhaltung vereinbart war: nur übermäßige Schäden. Wenn nicht vereinbart: voll abzugsfähig.

F9: Wie lange habe ich Zeit für die Endabrechnung?

CH: 1 Jahr (Praxis)
DE: 3–6 Monate (BGH-Praxis)
AT: 6 Monate bis 1 Jahr

F10: Kann ich Kaution einbehalten wegen offener Nebenkosten?

Ja — schätzen Sie 3–6 Monatsraten. Nach finaler Nebenkostenabrechnung Restbetrag freigeben.

F11: Mieter weigert sich, Endabrechnung zu unterschreiben — was nun?

Schriftliche Mahnung

Schlichtungsbehörde anrufen (CH)

Bei Erfolglosigkeit Klage Mietgericht

F12: Mieter hat Kaution direkt mit Miete verrechnet ("ich zahle die letzte Miete nicht") — was tun?

Strikt verboten für Mieter. Mahnung + Inkasso. Bei wiederholtem Verstoß: außerordentliche Kündigung möglich.

F13: Darf ich Verzugszinsen auf nicht zurückgegebene Kaution erheben?

Wenn der Mieter Schuldner ist: ja, ab Mahnung. Wenn Vermieter Schuldner ist (verspätete Rückzahlung): ja, ebenfalls 5% (CH) bzw. Basis+5% (DE).

F14: Mieter ist verstorben — wer bekommt Kaution zurück?

Erben (gesetzliche Erbfolge oder Testament). Erbschein erforderlich.

F15: Kaution wurde bar bezahlt (kein Sperrkonto) — ist das gültig?

Verstoß gegen Art. 257e OR (CH). Mieter kann sofort Hinterlegung auf Sperrkonto einklagen. In DE ähnlich.

F16: Nach 12 Monaten gibt die Bank die Kaution einseitig frei — kann ich noch Forderungen geltend machen?

Nein, nicht mehr über die Kaution. Forderungen müssen direkt beim Mieter geltend gemacht werden (Inkasso/Klage).

F17: Mietzinsdepot bei einer ausländischen Bank zulässig?

Nein in CH — Art. 257e OR verlangt Schweizer Bank.

F18: Kann der Mieter die Kaution-Höhe nachträglich verhandeln?

Nur wenn der Mietvertrag dies erlaubt oder gesetzlich vorgeschrieben (z.B. wenn Kaution > 3 Monatsmieten in CH).

F19: Was bedeutet "Quotenklausel" bei Schönheitsreparaturen?

Eine Klausel, die den Mieter zur anteiligen Renovierung verpflichtet (z.B. "60% wenn Mieter 6 Jahre wohnt"). In DE durch BGH unwirksam (BGH VIII ZR 185/14). In CH nicht relevant.

F20: Kann ich die Kaution mit anderen Forderungen verrechnen (z.B. Schadenersatz Schimmel)?

Ja, wenn die Forderung liquide und fällig ist. Schriftliche Verrechnungserklärung nötig.

4. Praxis-Tipp: Trygva-Tool

Trygva bietet einen Kautionsrechner und einen Schadens-Schätzer, die alle Berechnungen automatisch durchführen.

Cross-Links

---

Redaktioneller Beitrag. Keine Rechtsberatung. Lebensdauertabelle und Beispiele sind Richtwerte — im Einzelfall können andere Werte gelten.