Sperrkonto Schweiz: Mietkaution korrekt verwalten

Das Mietkaution-Sperrkonto (auch "Mietzinsdepot") ist gemäß Art. 257e OR Pflicht für jede Wohnungsmiete in der Schweiz. Wer es falsch verwaltet, riskiert Strafanzeigen und den Verlust der Sicherheit.

1. Rechtsgrundlage (Art. 257e OR)

> "Leistet der Mieter bei der Wohn- oder Geschäftsmiete eine Sicherheit in Geld oder Wertpapieren, so muss der Vermieter sie bei einer Bank, auf einem Sparkonto oder einem Depot, das auf den Namen des Mieters lautet, hinterlegen."

Pflichten:

• Konto auf den Namen des Mieters (nicht des Vermieters!)
• Bei einer Schweizer Bank (FINMA-reguliert)
• Innerhalb von 30 Tagen nach Erhalt
• Maximum: 3 Nettomonatsmieten (Art. 257e Abs. 2 OR)

2. Eröffnung — Schritt für Schritt

Mietvertrag unterzeichnen und Kaution-Höhe festlegen (üblich: 2 oder 3 Monatsmieten)

Mieter überweist Kaution auf das Geschäftskonto des Vermieters ODER direkt an die Bank

Kautions-Antrag bei einer Bank ausfüllen (jede Schweizer Bank bietet dies an)

- Erforderlich: Mietvertrag, ID-Kopie Mieter, Adresse Liegenschaft

Konto-Eröffnung auf den Namen des Mieters

Quittung vom Vermieter an den Mieter (Bestätigung Hinterlegung)

> Banken mit niedrigen Gebühren (Stand 2026): > - PostFinance: ab CHF 0/Jahr > - Migros Bank: ab CHF 25/Jahr > - UBS Mietzinsdepot: ab CHF 36/Jahr > - Raiffeisen: regional unterschiedlich

3. Zinsen — wer bekommt sie?

Aspekt

Regelung

Eigentümer Zinsen	Mieter (immer, Art. 257e Abs. 3 OR)
Aktueller Zinssatz	0.01% – 0.5% (je nach Bank, 2026)
Steuerpflicht	Mieter erklärt Zinsen in Steuererklärung
Zinsausschüttung	Jährlich oder bei Auflösung

4. Auflösung — der häufigste Streitpunkt

Die Bank gibt die Kaution nur frei, wenn:

Beide Parteien unterschreiben das Bank-Auflösungsformular (Standardfall)

Schlichtungsbehörde ein Urteil ausgesprochen hat

Mietgericht ein Urteil ausgesprochen hat

Betreibungsamt-Verfahren abgeschlossen ist

1 Jahr nach dokumentierter Mietbeendigung verstrichen ist und keine Klage anhängig ist (Art. 257e Abs. 3 OR)

Praxis: Die 1-Jahres-Frist

Nach Ablauf von 12 Monaten nach Mietende kann der Mieter die Bank um einseitige Freigabe ersuchen. Der Vermieter muss bis dahin entweder:

• Eine Schlichtungsverfahren-Bestätigung vorlegen ODER
• Eine Mietgericht-Klage eingereicht haben ODER
• Eine Betreibung eingeleitet haben

> Häufiger Vermieter-Fehler: Der Vermieter wartet zu lange mit der Endabrechnung und reicht nicht rechtzeitig Klage ein. Nach 12 Monaten ist die Kaution weg — egal wie berechtigt die Forderungen waren.

5. Was tun bei Streit?

Schriftliche Endabrechnung an Mieter (mit Aufstellung Saldo)

Mahnung mit 30-Tage-Frist

Schlichtungsverfahren beim Mietgericht der Gemeinde (CHF 0–500)

Bei Erfolglosigkeit: Klage am Mietgericht

Betreibung parallel einleiten (Betreibungsamt)

6. Häufige Fragen

Darf der Vermieter die Kaution selbst behalten (z.B. auf Geschäftskonto)? Nein — strikt verboten. Verstoß gegen Art. 257e OR. Mieter kann sofortige Hinterlegung einklagen.

Was passiert bei Insolvenz der Bank? Mietkautions-Konten sind durch die Schweizer Einlagensicherung esisuisse bis CHF 100'000 abgesichert.

Kann das Sperrkonto auch Wertpapiere halten? Ja, Art. 257e OR erlaubt "Geld oder Wertpapiere". In der Praxis fast immer Cash.

Was ist der Unterschied zur Kautionsversicherung? Siehe separater Beitrag: Kautionsversicherung vs. Sperrkonto.

Cross-Links

• Kaution-Rückzahlung Fristen
• Pillar: Mietkaution-Guide DACH
• Tool: Kautions-Tracker

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Redaktioneller Beitrag. Keine Rechtsberatung.