Maengel bei Wohnungsuebergabe: Was ist normal, was kann abgezogen werden?

Die zentrale Frage bei jeder Wohnungsuebergabe: Welche Schaeden gehen zu Lasten des Mieters, welche traegt der Vermieter? Hier die Trennlinie nach paritaetischer Lebensdauertabelle (SVIT/SMV CH) und BGH-Rechtsprechung.

Grundsatz: Vertragsgemaesser Gebrauch

§ 538 BGB / Art. 257f OR / § 1109 ABGB: Schaeden durch vertragsgemaessen Gebrauch sind nicht zu ersetzen. Ueber den vertragsgemaessen Gebrauch hinausgehende Schaeden hingegen schon — anteilig, je nach Lebensdauer.

Normale Abnutzung (kein Abzug)

Boden

• Parkett: Leichte Kratzer, abgenutzte Stellen vor Tueren
• Teppich: Leichte Druckstellen von Moebeln, Verfaerbungen durch Sonne
• PVC: Leichte Eindruecke durch Stuhlbeine

Waende und Decken

• Leichte Verfaerbungen durch Wandschraenke
• Verfaerbungen ueber Heizkoerpern (typisch in Altbauten)
• Bohrloecher in normalem Mass (max. 5-10 pro Raum, sauber verspachtelt)
• Anstrich-Abnutzung nach 8+ Jahren (Lebensdauer abgelaufen)

Sanitaer und Armaturen

• Leichte Kalk-Ruckstaende (gereinigt)
• Verfaerbung von Silikon-Fugen
• Abnutzung Tuerklinken / Schalter

Schaeden, die abgezogen werden duerfen

Boden

• Wasser-Schaeden auf Parkett (durch Pflanzen, undichte Geraete)
• Brand-/Brandflecken auf Teppich oder Bodenbelag
• Tiefe Kratzer durch Moebelschleifen ohne Filzgleiter
• Ausgerissene Stellen durch Haustier-Krallen
• Zerbrochene Fliesen

Waende

• Loecher >10 mm Durchmesser (z.B. von Wandregalen)
• Bemalung durch Kinder
• Brandflecken
• Schimmel durch falsche Lueftung des Mieters (Kondensat-Beweis erforderlich)

Sanitaer

• Zerbrochene Fliesen in Bad/WC
• Beschaedigte WC-Schuessel
• Risse in Badewanne durch Stoesse

Kueche

• Kuechen-Korpus-Beschaedigung (Kratzer >2cm)
• Defekte Elektrogeraete durch Bedienungs-Fehler (nicht durch Alters-Verschleiss)
• Brandflecken auf Arbeitsplatte

Anteilige Berechnung nach Lebensdauertabelle

Bei Schaeden, die ueber den vertragsgemaessen Gebrauch hinausgehen, traegt der Mieter nur den Restwert — den Vermieter trifft der Anteil der bereits verbrauchten Lebensdauer.

Formel

``` Mieter-Anteil = Neuwert × (Lebensdauer − Alter) / Lebensdauer Vermieter-Anteil = Neuwert × Alter / Lebensdauer ```

Beispiel: Parkett-Reparatur CHF 800 nach 10 Jahren

• Neuwert: CHF 800
• Lebensdauer Parkett: 30 Jahre
• Alter: 10 Jahre
• Mieter-Anteil: CHF 800 × (30-10)/30 = CHF 533
• Vermieter-Anteil: CHF 800 × 10/30 = CHF 267

Lebensdauertabelle (SVIT/SMV CH, BGH-aequivalent DE)

Bestandteil

Lebensdauer (Jahre)

Parkett (versiegelt)	30
Laminat	15-20
Teppichboden	10
PVC	10-15
Tapeten / Wandanstrich	8
Innentueren	30
Kuechen-Korpus	25
Kuechen-Elektrogeraete	15
Sanitaer-Armaturen	15
Fenster	30
Badewanne	30

Schadens-Schaetzer interaktiv — automatische Mieter-/Vermieter-Anteilsberechnung.

Spezialfall Tapeten/Anstrich

In CH gilt: Nach 8 Jahren ist die Lebensdauer abgelaufen — der Vermieter muss Tapeten/Anstrich auf eigene Kosten erneuern.

Streitfall

• CH: Schlichtungsbehoerde innert 30 Tagen
• DE: Klage vor Mietgericht (Streitwert = strittiger Betrag)
• AT: Bezirksgericht oder MA 50 (Wien)

Erfolgsquote des Vermieters bei richtiger Lebensdauer-Berechnung + Foto-Dokumentation: ~75-85%.

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Redaktioneller Beitrag, keine Rechtsberatung.