Succession et bail en Suisse

Le décès du bailleur soulève des questions juridiques complexes. Le CO art. 261 dispose toutefois clairement que le bail continue automatiquement auprès des héritiers — sans nécessité d'une nouvelle conclusion contractuelle.

1. Principe juridique fondamental

CO art. 261 (transfert du bail)

> "L'aliénation de la chose louée et la mort du bailleur ne mettent pas fin au bail."

Conséquence :

• Bail continue automatiquement
• Les héritiers deviennent bailleurs
• Le locataire reste locataire avec mêmes droits et devoirs

2. Étapes après le décès

Étape 1 : Constatation de l'héritage

• Certificat d'héritier (Erbenbescheinigung) délivré par notaire
• Indique tous les héritiers légaux ou testamentaires
• Sans certificat : la banque ne peut pas verser le loyer

Étape 2 : Information du locataire

• Lettre A-Post Plus au locataire
• Annonce du décès
• Indication du nouveau IBAN (compte d'hoirie)
• Délai : binnen 4 semaines

Étape 3 : Communauté d'héritiers

• Tous les héritiers sont co-bailleurs solidaires
• Décisions importantes : unanimité requise
• Représentation : un mandataire (notaire ou héritier) recommandé

Étape 4 : Continuation du bail

• Loyer : versé sur compte d'hoirie
• Décompte annuel : effectué normalement
• Réparations : à charge des héritiers
• Si un héritier veut résilier (besoin propre) : possibilité

3. Sonderkündigungsrecht (DE, PAS en CH !)

Important : En droit allemand (BGB §564), un héritier peut résilier extraordinairement avec préavis 1 mois. Cette règle n'existe PAS en droit suisse. Les héritiers doivent respecter les délais ordinaires (3 mois pour logement).

4. Cas particulier : Eigenbedarf par un héritier

Si un héritier souhaite occuper le logement :

Décision collective des héritiers

Désignation de la personne occupant

Résiliation ordinaire (délai 3 mois)

Formulaire officiel cantonal

Justification écrite du besoin

> Attention : Si la succession a lieu peu après l'achat (Sperrfrist Art. 271a), restrictions possibles.

5. Décès du locataire

CO art. 266i

> "En cas de décès du locataire, ses héritiers peuvent résilier le bail à des conditions extraordinaires en respectant le délai légal pour le prochain terme."

Procédure :

• Préavis 3 mois (logement)
• À résilier dans le délai légal
• Formulaire écrit
• Si pas de résiliation : bail continue avec les héritiers

Membres de la famille déjà dans le logement (CO art. 266l)

• Conjoint / partenaire enregistré
• Descendants en ligne directe
• Personnes ayant cohabité ≥ 2 ans
• → Peuvent continuer le bail aux mêmes conditions

6. Aspects fiscaux

Pour les héritiers

Suisse :

• Impôt sur les successions (cantonal)
• Pas pour descendants directs dans la plupart des cantons
• Loyers continus = revenu imposable

Pour le locataire

• Aucune conséquence fiscale
• Continuation normale du bail

7. Liste de contrôle pour les héritiers-bailleurs

Tâche

Délai

Demander le certificat d'héritier	Immédiat
Informer le locataire	4 semaines
Compte d'hoirie + IBAN au locataire	8 semaines
Transférer la caution sur compte d'hoirie	6 mois
Vérifier les assurances	1 mois
Examiner les Sonderkündigungsrechte	1 mois
Consulter un fiduciaire	3 mois

8. Erreurs courantes

❌ Locataire pas informé → versement sur ancien compte

❌ Certificat d'héritier en retard → la banque refuse les paiements

❌ Hypothèque Sonderkündigung CH (n'existe pas)

❌ Eigenbedarf simulé → contestation facile au tribunal

❌ Décisions unilatérales d'un héritier → invalide

Liens internes

• Délai de résiliation Suisse
• Pillar : Cas particuliers de la location

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Article rédactionnel. Pas de conseil juridique. En cas de succession, consultez un notaire.