Sous-location en Suisse

La sous-location (sous-bail) est régie par CO art. 262 : le locataire principal a le droit de sous-louer avec l'accord du bailleur, qui ne peut refuser qu'à titre exceptionnel.

1. Bases légales (CO art. 262)

> "Le locataire peut sous-louer tout ou partie de la chose avec le consentement du bailleur. Le bailleur ne peut refuser son consentement que : > a) si le locataire refuse de communiquer les conditions de la sous-location ; > b) si les conditions de la sous-location, comparées à celles du contrat principal, sont abusives ; > c) si la sous-location présente pour le bailleur des inconvénients majeurs."

2. Motifs de refus admissibles

a) Refus de communiquer les conditions

• Le locataire ne donne pas les détails (loyer, durée, identité du sous-locataire)
• → Refus légitime

b) Conditions abusives

• Loyer du sous-locataire >> loyer principal (Wucher)
• Frais d'agence excessifs imposés
• → Refus légitime (Tribunal fédéral protège du marchandage)

c) Inconvénients majeurs

• Surpopulation (5 personnes dans 50 m²)
• Activité gênante (atelier bruyant)
• Personne en conflit notoire avec voisinage
• → Refus légitime (cas par cas)

3. Motifs de refus NON admissibles

❌ Le bailleur "ne veut pas" ❌ Discrimination (origine, religion, situation familiale) ❌ Refus pour augmenter le loyer principal ❌ Refus systématique sans motif

4. Procédure côté bailleur

Si demande d'autorisation reçue

Vérifier les conditions (loyer, durée, sous-locataire)

Évaluer les inconvénients (population, activité, conflits)

Répondre par écrit dans un délai raisonnable (2-4 semaines)

Motiver clairement en cas de refus

Si sous-location non autorisée constatée

Mise en demeure au locataire principal

Délai 30 jours pour mettre fin

Si pas d'effet : résiliation extraordinaire (CO art. 257f)

5. Cas Airbnb / locations courtes

Question : Une location Airbnb relève-t-elle de CO art. 262 ? Réponse Tribunal fédéral (ATF 4A_172/2016) : OUI, c'est une sous-location.

Conséquences pour bailleur :

• Souvent refusable (rotation rapide = inconvénient majeur)
• Sublease courte = conditions abusives plus probable
• Mise en demeure + résiliation possible

6. Indices d'une sous-location non autorisée

• Boîte aux lettres avec nom étranger
• Plaque sonnette modifiée
• Consommation eau/électricité disproportionnée
• Annonces en ligne (Airbnb, Booking, ImmoScout)
• Voisins signalent des locataires différents

7. Preuves à rassembler

• ✅ Photos datées de la boîte aux lettres / sonnette
• ✅ Témoignages des voisins
• ✅ Captures d'écran des annonces en ligne
• ✅ Auscultation du registre des habitants (admin communale)
• ✅ Factures de consommation anormales

8. Erreurs à éviter

❌ Contact direct avec le sous-locataire → confusion juridique possible

❌ Auto-justice (changer la serrure) → délit pénal

❌ Résiliation immédiate sans mise en demeure → invalide

❌ Ignorer Airbnb → perte de loyer + responsabilité co-propriété

9. Liens internes

• Action en expulsion en Suisse
• Mise en demeure CO art. 257d

---

Article rédactionnel. Pas de conseil juridique.