Documentation des dégâts juridiquement opposable

Sans une documentation précise, le bailleur a moins de 30% de chances de gagner un litige sur les dégâts au tribunal. Cette série en 5 règles vous protège.

1. Pourquoi la documentation est-elle critique ?

Charge de la preuve (CO art. 8)

• Chaque partie doit prouver ses affirmations
• Bailleur doit prouver : dégât + responsabilité du locataire + montant
• Sans preuves : action perdue

Coûts d'un manque de documentation

• Caution non récupérable (CHF 4'500-9'000 moyenne CH)
• Réparation à charge du bailleur
• Frais de justice si tribunal

2. Les 5 règles d'or

Règle 1 : Date visible sur les photos

• Métadonnées EXIF automatiques (smartphone)
• Vérification Adobe Bridge ou outils similaires
• Manipulation interdite (Photoshop falsifie)

> Trygva : Hashes SHA-256 + horodatage OpenTimestamps garantissent l'intégrité.

Règle 2 : Échelle visible

• Pièce de monnaie (CHF 1 = 23.20 mm)
• Règle (cm)
• Personne (taille connue)
• → Permet d'estimer la taille du dégât

Règle 3 : Vue d'ensemble + détails

Pour chaque dégât :

Photo d'ensemble (toute la pièce)

Photo intermédiaire (mur entier)

Photo détaillée (dégât avec échelle)

Règle 4 : Plusieurs angles

• Minimum 3 angles par dégât
• Différentes distances
• Différentes lumières si nécessaire

Règle 5 : Sécurisation immédiate

• Cloud-Backup (Google Drive, OneDrive)
• Trygva-Upload (avec SHA-256 + OpenTimestamps)
• Sauvegarde sur 2 dispositifs
• Original conservé (pas de retouche)

3. Spécifications techniques

Smartphone Camera

• Résolution minimum : 12 MP
• Format : JPEG (avec EXIF) ou PNG
• Pas de flash artificiel (couleurs faussées)
• Lumière naturelle quand possible

Vidéo (en option)

• Pour dégâts dynamiques (fissures évolutives, fuites)
• Format : MP4
• Durée : 30-60 secondes par dégât
• Commentaire vocal des observations

4. Documentation idéale lors de la remise

Procès-verbal de remise

Date / heure précises

Identité des parties

Témoins présents

Description pièce par pièce

Dégâts avec photos jointes

Compteurs notés

Signatures des deux parties

Numérisation immédiate

• Photo du procès-verbal
• Téléchargement Trygva (avec SHA-256)
• Copie papier au locataire

5. Devis et estimations

Pour dégâts > CHF 200

• Devis professionnels (au moins 2)
• Pris dans les 4 semaines après remise
• Détail : matériel + main d'œuvre

Pour dégâts > CHF 5'000

• Expert agréé recommandé
• Rapport écrit
• Frais d'expertise : CHF 500-1'500 (à charge éventuellement du locataire)

6. Application du tableau SVIT/SMV

Pour chaque dégât prouvé :

• Coût de remplacement (du devis)
• Âge actuel de l'élément
• Durée de vie (selon SVIT/SMV)
• Part locataire = Coût × (Reste / Total)

> Voir Évaluation des dégâts détaillée

7. Présentation au tribunal

Documents à apporter

• ✅ Procès-verbal de remise (entrée + sortie)
• ✅ Photos avec hash SHA-256
• ✅ Devis professionnels
• ✅ Tableau SVIT/SMV appliqué
• ✅ Calcul détaillé de la part locataire
• ✅ Témoignages écrits
• ✅ Bail original

Présentation orale

• Chronologique (entrée → sortie → constat)
• Objective (faits, pas émotions)
• Référence aux preuves
• Calculs clairs

8. Erreurs typiques

❌ Photos floues ou mal cadrées

❌ Métadonnées EXIF effacées (modification)

❌ Pas d'échelle visible

❌ Estimations sans devis

❌ Pas de comparaison entrée/sortie

❌ Stockage local uniquement (perte = preuves perdues)

❌ Demandes forfaitaires sans application SVIT/SMV

9. Trygva fonctionnalités

• SHA-256 automatique sur chaque photo
• Horodatage OpenTimestamps
• Cloud-Backup UE
• PDF verifiable export
• Conservation 10 ans

Liens internes

• Procès-verbal de remise
• Évaluation des dégâts SVIT/SMV
• Pillar : Procès-verbal de remise DACH

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Article rédactionnel. Pas de conseil juridique.