Résiliation pour besoin propre en Suisse

La résiliation pour besoin propre (Eigenbedarfskündigung) permet au bailleur de récupérer son logement pour son usage personnel ou celui de ses proches. Elle reste cependant strictement encadrée par le CO art. 271a et 272.

1. Conditions légales

Personnes pouvant invoquer le besoin

• Le bailleur lui-même
• Le conjoint / partenaire enregistré
• Descendants en ligne directe (enfants, petits-enfants)
• Ascendants (parents)
• Frères et sœurs (avec restrictions)

Conditions du besoin

• Réel (pas fictif)
• Sérieux (durable, pas temporaire)
• Actuel ou imminent

2. Justification écrite

La résiliation doit comporter :

• Identité de la personne qui occupera le logement
• Lien de parenté avec le bailleur
• Date d'entrée prévue
• Motif du besoin

> Exemple : "Mon fils Pierre Müller, étudiant à l'EPFL, occupera l'appartement à partir du 1er juillet 2026 pour la durée de ses études."

3. Délais

• Préavis ordinaire : 3 mois (logement)
• Termes légaux applicables (31.3, 30.6, 30.9, 31.12)
• Notification par formulaire officiel

4. Clause de rigueur (CO art. 272)

Le locataire peut demander une prolongation si la résiliation entraîne des conséquences pénibles :

• Âge avancé (>65 ans, surtout >75 ans)
• Longue durée du bail (>10 ans, surtout >25 ans)
• Maladie ou invalidité
• Enracinement social (école, soins)
• Impossibilité de relogement

Durée maximale de prolongation

• Logement : 4 ans
• Local commercial : 6 ans

5. Jurisprudence Tribunal fédéral

ATF 4A_388/2017

• Locataire de 78 ans, bail de 25 ans
• Résiliation pour besoin propre (fille du bailleur)
• TF : prolongation de 4 ans accordée
• Critères : âge + durée + enracinement

ATF 4A_269/2008

• Besoin propre invoqué pour augmentation de loyer
• TF : résiliation annulée (besoin fictif)

6. Risques pour le bailleur

Sanctions en cas de besoin fictif

• Résiliation annulée par le tribunal
• Indemnisation du locataire (CO art. 271-273c)
• Dommages-intérêts jusqu'à 36 mois de loyer

Comportement après résiliation

• Si la personne désignée n'occupe pas le logement
• → Locataire peut demander réparation
• → Risque de mauvaise foi invoquée

7. Étapes pour le bailleur

Vérifier les conditions (besoin réel + sérieux + actuel)

Documenter le motif (preuve écrite)

Évaluer la rigueur du locataire (âge, durée, santé)

Préparer le formulaire officiel cantonal

Notifier par recommandé (chaque conjoint)

Préparer la défense en cas de contestation

Assurer l'occupation effective par la personne désignée

8. Quand consulter un avocat ?

Situation

Recommandation

Locataire >70 ans	✅ Avocat conseillé
Bail >15 ans	✅ Avocat conseillé
Locataire malade	⚠️ Évaluation médicale
Risque de contestation	✅ Avocat
Cas standard, locataire jeune	🟡 Trygva suffit

Liens internes

• Pillar : Besoin propre DACH
• Délai de résiliation Suisse

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Article rédactionnel. Pas de conseil juridique. Le besoin propre est une matière complexe — consulter un avocat est recommandé avant la résiliation.