Mise en demeure pour loyer impayé en Suisse

En cas de défaut de paiement du loyer, le CO art. 257d prévoit une procédure spécifique permettant au bailleur de résilier extraordinairement le bail.

1. Procédure CO art. 257d

Étape 1 : Constatation du retard

• Loyer payable d'avance (CO art. 257c)
• Échéance habituelle : 1er du mois
• Délai de tolérance : aucun (sauf accord)

Étape 2 : Mise en demeure écrite

• Délai 30 jours (au minimum)
• Forme écrite (lettre recommandée)
• Indication précise du montant dû
• Menace de résiliation explicite

Étape 3 : Résiliation extraordinaire

• Si paiement non effectué dans le délai : résiliation possible
• Préavis 30 jours sur fin de mois
• Formulaire officiel cantonal
• Notification recommandée à chaque conjoint

2. Modèle de mise en demeure

``` [Adresse du bailleur] [Date]

[Nom et adresse du locataire]

Objet : Mise en demeure pour loyer impayé — Délai 30 jours

Madame, Monsieur,

Le 1er avril 2026, le loyer pour le mois d'avril 2026 d'un montant de CHF 2'200 est devenu exigible. À ce jour, ce montant n'a pas été versé.

Conformément à l'art. 257d CO, nous vous mettons formellement en demeure de régler ce montant dans un délai de 30 jours à compter de la réception de la présente, soit jusqu'au 15 mai 2026.

À défaut de paiement intégral dans ce délai, nous nous réservons le droit de résilier extraordinairement votre bail conformément à l'art. 257d al. 2 CO, avec un préavis de 30 jours pour la fin d'un mois.

Coordonnées de paiement :

• IBAN : CH...
• Bénéficiaire : [Nom du bailleur]

Veuillez agréer, Madame, Monsieur, nos salutations distinguées.

[Signature] ```

3. Notification correcte

Méthodes acceptées

Méthode

Preuve

Recommandé avec accusé	✅
A-Post Plus (CH)	✅ Tracking
Remise personnelle + témoin	✅
Lettre simple	❌
E-mail	❌
WhatsApp	❌

À chaque conjoint

Si bail signé par couple : deux mises en demeure, une à chaque conjoint, à leurs adresses respectives.

4. Intérêts moratoires

• 5% par an (CO art. 104)
• À compter de la mise en demeure
• Peuvent être ajoutés au montant dû

Exemple :

• Loyer impayé 3 mois × CHF 2'200 = CHF 6'600
• Intérêts 5% sur 60 jours = CHF 54
• Total dû : CHF 6'654

5. Frais de poursuite

Si le locataire ne paie pas après mise en demeure :

• Office des poursuites (frais ~CHF 80-200)
• Réquisition de poursuite
• Mainlevée de l'opposition (~CHF 200-400)

Total potentiel : CHF 300-600 récupérables auprès du locataire (en plus des intérêts).

6. Erreurs fréquentes

❌ Délai trop court (moins de 30 jours) → mise en demeure invalide

❌ Pas de menace de résiliation → résiliation extraordinaire impossible après

❌ Notification orale → impossible à prouver

❌ Un seul conjoint notifié → procédure invalide

❌ Montant inexact → contestation possible

7. Et si le locataire paie après le délai ?

Selon ATF 4A_140/2014 :

• Paiement après le délai mais avant la résiliation : la résiliation est encore possible
• Paiement après la résiliation : pas d'effet sur la résiliation
• Le bailleur peut accepter mais n'est pas obligé

8. Délai pour payer après résiliation (BGB §569 DE)

À noter : En droit allemand, le locataire peut "racheter" la résiliation par paiement dans les 2 mois. Cette règle n'existe PAS en droit suisse — la résiliation reste valide.

Liens internes

• Pillar : Loyer impayé et procédure
• Outil : Calculateur intérêts moratoires

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Article rédactionnel. Pas de conseil juridique. Pour des cas avec montants élevés (>CHF 5'000), consultation d'un avocat recommandée.