Évaluation des dégâts en fin de bail

L'évaluation des dégâts lors de la sortie est l'une des principales sources de conflits avec les locataires. Une méthode rigoureuse — basée sur le tableau SVIT/SMV — protège les deux parties.

1. Principe de base : usure normale vs dégât excessif

Usure normale (CO art. 256 al. 1)

• Non imputable au locataire
• Conséquence d'un usage conforme au bail
• Exemples : rayures légères sur le parquet après 5 ans

Dégât excessif

• Au-delà de l'usure normale
• Imputable au locataire (avec amortissement)
• Exemples : trous de cigarette, taches profondes, casse

2. Tableau SVIT/SMV (standard suisse)

Référence officielle : SVIT Schweiz / Schweizerischer Mieterverband (SMV)

Élément

Durée de vie

Amortissement après 4 ans

Peinture murale (dispersion)	8 ans	50%
Tapisserie (qualité moyenne)	10 ans	60%
Moquette (qualité moyenne)	10 ans	60%
Parquet (vernis)	25 ans	84%
Linoléum/PVC	15 ans	73%
Carrelage salle de bain	30 ans	87%
Cuisine équipée (standard)	12 ans	67%
Sanitaires	30 ans	87%
Réfrigérateur	15 ans	73%
Lave-linge	12 ans	67%

3. Calcul de la part du locataire

Formule: ``` Part locataire = Coût remplacement × (Durée restante / Durée totale) ```

Exemple détaillé:

• Peinture murale endommagée
• Coût de remplacement : CHF 2'000
• Âge actuel : 4 ans
• Durée de vie : 8 ans
• Durée restante : 4 ans

Calcul:

• 2'000 × (4/8) = CHF 1'000 part locataire

4. Cas particuliers

Dégâts mineurs (

• Pas d'application du tableau
• Réparation directe à charge du locataire

Dégâts majeurs (>CHF 5'000)

• Expert agréé recommandé
• Devis détaillé pluriel (2-3 entreprises)
• Photos avant/après obligatoires

Dégâts dus à un défaut du bailleur

• Si humidité due à mauvaise étanchéité : bailleur
• Si moisissure due à mauvaise aération : locataire
• En cas de doute : expertise

5. Procédure recommandée

Étape 1 : Inspection conjointe

• Avec le locataire
• Comparaison avec procès-verbal d'entrée
• Photos en présence des deux parties

Étape 2 : Liste des dégâts

• Description précise (lieu, type, étendue)
• Photos datées
• Estimation du coût

Étape 3 : Devis professionnels

• Au moins 2 devis pour dégâts > CHF 500
• Comparaison fournisseurs

Étape 4 : Calcul SVIT/SMV

• Application du tableau de durée de vie
• Calcul de la part locataire

Étape 5 : Décompte écrit

• Liste détaillée
• Pièces justificatives
• Solde de la caution

6. Erreurs à éviter

❌ Pas d'application du tableau → demande contestable

❌ Pas de photos datées → preuves insuffisantes

❌ Demandes forfaitaires → annulables par le tribunal

❌ Pas de devis professionnels → coûts contestés

❌ Comparaison absente avec entrée → impossible à prouver

7. Outil Trygva : Estimateur de dégâts

L'estimateur Trygva intègre directement le tableau SVIT/SMV :

• Sélection de l'élément endommagé
• Saisie de l'âge actuel
• Estimation automatique de la part locataire
• Export PDF pour le décompte

Liens internes

• Procès-verbal de remise Suisse
• Caution sur compte bloqué
• Outil : Estimateur de dégâts

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Article rédactionnel. Pas de conseil juridique. Le tableau SVIT/SMV est un standard reconnu mais non contraignant — l'expertise reste possible.