Décompte de charges en Suisse

Le décompte de charges (Nebenkostenabrechnung) est obligatoire chaque année selon OCBL art. 4 lorsque le locataire paie des acomptes. Un décompte mal fait expose le bailleur à des contestations et à la perte du droit de réclamer un solde positif.

1. Obligations légales

Suisse (OCBL art. 4 + CO art. 257b)

• Décompte annuel obligatoire en cas d'acomptes
• Délai : dans l'année suivant la période de décompte
• Forme écrite avec liste détaillée
• Droit de consultation des justificatifs (CO art. 257b al. 2)

Différence avec frais accessoires forfaitaires

• Acomptes + décompte : flexibilité, transparence
• Forfait : pas de décompte, montant fixe
• En pratique : 95% des baux CH utilisent acomptes

2. Charges admissibles (OCBL art. 5)

Liste positive

✅ Chauffage et eau chaude ✅ Eau / eaux usées ✅ Gardiennage / nettoyage ✅ Ascenseur (entretien, électricité) ✅ Jardin / parties communes ✅ Assurances bâtiment (incendie, dégâts d'eau) ✅ Déneigement ✅ Éclairage des parties communes

Liste négative (NON admissibles)

❌ Réparations (à charge du bailleur) ❌ Réparations d'entretien (intervals) ❌ Frais de gestion (sauf accord exprès) ❌ Impôts immobiliers ❌ Travaux de rénovation ❌ Repeinture parties communes (sauf urgence)

3. Clés de répartition

Clé

Adaptée à

Avantage

Surface (m²)	Chauffage, charges générales	Équitable, simple
Nombre de personnes	Eau, ordures	Variable, à actualiser
Quote-part par appartement	Ascenseur	Égalité juridique
Consommation (compteur)	Chauffage, eau, électricité	Le plus juste

> Obligation de mesure : Heizung et eau chaude doivent être réparties au moins à 50% par consommation (HeizV art. 6).

4. Procédure étape par étape

Étape 1 : Période de décompte

• Standard : 1.1 – 31.12
• Alternative : 1.7 – 30.6 (période de chauffage)

Étape 2 : Collecte des coûts

• Toutes les factures de la période
• Tri : admissible vs non admissible
• Total par poste

Étape 3 : Application des clés

• Par poste, application de la bonne clé
• Calcul de la part par locataire

Étape 4 : Compensation des acomptes

• Total à charge - total acomptes payés
• Solde = supplément ou crédit

Étape 5 : Envoi du décompte

• Lettre A-Post Plus ou recommandée
• Liste détaillée + justificatifs sur demande
• Délai de paiement 30 jours

5. Exemple complet

Immeuble 4 appartements (80 m² chacun), décompte 2025 :

Poste

Coût

Clé

Chauffage et eau chaude	CHF 16'000	50% conso + 50% surface
Eau / eaux usées	CHF 4'800	Personnes
Gardiennage	CHF 6'000	Quote-part
Ascenseur	CHF 2'400	Quote-part
Assurance bâtiment	CHF 2'000	Surface
Total	CHF 31'200

Locataire A (80 m², 2 personnes, conso 25%) :

• Chauffage : 16'000 × 50% × 25% + 16'000 × 50% × 25% = 4'000 CHF
• Eau : 4'800 / 8 personnes × 2 = 1'200 CHF
• Gardiennage : 6'000 / 4 = 1'500 CHF
• Ascenseur : 2'400 / 4 = 600 CHF
• Assurance : 2'000 / 4 = 500 CHF
• Total à charge : 7'800 CHF
• Acomptes 2025 : 7'200 CHF
• Supplément : 600 CHF

6. Erreurs courantes

❌ Frais de gestion sans accord → contestable

❌ Réparations facturées comme charges → illégal

❌ Délai > 1 an → perte du droit au solde

❌ Clé inadaptée → contestation

❌ Pas de droit de consultation des justificatifs → annulable

7. Droits du locataire

Droit de consultation (CO art. 257b al. 2)

• Voir les justificatifs originaux
• Sur place chez le bailleur
• Dans un délai raisonnable

Délai de contestation

• 30 jours après réception
• Demande à l'autorité de conciliation
• Procédure gratuite

Si le bailleur refuse

• Action en justice possible
• Le bailleur perd le droit au supplément

Outils Trygva

• Calculateur charges
• Pillar : Charges et frais accessoires DACH

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Article rédactionnel. Pas de conseil juridique.