Action en expulsion en Suisse

L'action en expulsion (évacuation forcée) est le dernier recours du bailleur lorsque le locataire refuse de quitter les lieux malgré une résiliation valable. La procédure CH est régie par le CPC et les législations cantonales sur les baux.

1. Quand peut-on intenter une action en expulsion ?

Conditions cumulatives:

• Bail régulièrement résilié (formulaire officiel + délai respecté)
• Délai de résiliation expiré
• Locataire occupe encore les lieux
• Aucune contestation pendante OU contestation rejetée

2. Procédure étape par étape

Étape 1 : Mise en demeure d'évacuation

• Lettre recommandée 30 jours avant l'audience
• Preuve : bail + résiliation + accusé de réception

Étape 2 : Conciliation préalable (CO art. 274d)

• Autorité de conciliation cantonale
• Audience gratuite
• Tentative d'accord à l'amiable

Étape 3 : Action en justice

• Tribunal des baux du canton (NON Tribunal civil)
• Procédure rapide en cas d'urgence
• Audience publique

Étape 4 : Jugement d'évacuation

• Délai de jugement : 15-30 jours après audience
• Décision exécutoire
• Délai de grâce : 30-60 jours pour quitter

Étape 5 : Exécution forcée

• Office des poursuites ou huissier
• Réquisition d'évacuation
• Présence police si refus

3. Coûts de la procédure

Frais judiciaires (approximation)

Position

Coût

Émolument tribunal	CHF 500-2'000
Avocat (heures)	CHF 1'500-5'000
Huissier (évacuation)	CHF 800-2'000
Déménagement forcé	CHF 1'500-3'500
Stockage (si meubles abandonnés)	CHF 200-500/mois
Total estimé	CHF 4'500-13'000

Récupération des coûts

Le locataire condamné paie (CO art. 106) — mais en pratique, recouvrement difficile chez les locataires insolvables.

4. Durée totale

Phase

Durée

Conciliation	30-60 jours
Procédure judiciaire	3-9 mois
Délai de grâce	30-60 jours
Exécution forcée	1-3 mois
Total	6-18 mois

5. Cas particulier : Cas d'urgence (CPC art. 257)

Procédure accélérée si :

• Locataire ne paie plus depuis 2+ mois
• Dégradations massives
• Activités illégales sur les lieux
• Risque pour la sécurité

Délai réduit: 1-3 mois total au lieu de 6-18.

6. Erreurs à éviter

❌ Évacuation par soi-même = délit pénal (Art. 181 CP coercition)

❌ Couper l'eau/électricité = délit (Art. 181 CP)

❌ Changer la serrure sans titre judiciaire = délit

❌ Déposer les meubles dehors = vol (Art. 139 CP)

❌ Procédure sans conciliation préalable = irrecevable

7. Quand est-ce inévitable ?

Situation

Action en expulsion ?

Loyer impayé > 3 mois + mises en demeure	✅ Oui
Dégradations graves prouvées	✅ Oui
Activités illégales	✅ Oui (urgence)
Sous-location interdite (1ère fois)	🟡 Mise en demeure d'abord
Bruits récurrents	🟡 Procédure courte d'abord

8. Outils Trygva

• Calculateur coûts d'expulsion
• Pillar : Recours et tribunaux DACH

Liens internes

• Mise en demeure CO art. 257d
• Délai de résiliation Suisse

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Article rédactionnel. Pas de conseil juridique. L'action en expulsion est complexe — consultation d'un avocat recommandée.