Richtwertmiete Österreich 2026: Komplettübersicht

Das Richtwertsystem (§ 5 RichtWG) regelt die Mietzinsbildung für Wohnungen, die unter den Vollanwendungsbereich des MRG fallen — vor allem Altbauten vor 1945. Es definiert Bandbreiten, innerhalb derer die Miete nach Lage, Ausstattung und Größe berechnet wird.

1. Aktuelle Richtwerte 2026 (gültig ab 1.4.2026)

Bundesland

Richtwert EUR/m²

Anpassung 2026

Burgenland	6.09	+5.5%
Kärnten	7.81	+5.5%
Niederösterreich	6.85	+5.5%
Oberösterreich	7.23	+5.5%
Salzburg	9.22	+5.5%
Steiermark	9.43	+5.5%
Tirol	8.14	+5.5%
Vorarlberg	10.25	+5.5%
Wien	6.67	+5.5%

Quelle: Bundesministerium für Justiz, RichtWG-Kundmachung 2026.

2. Anwendungsbereich

Vollanwendung MRG (Richtwertmiete gilt):

• Altbauten (vor 1945) mit mindestens 3 Wohnungen
• Wohnungen, deren Hauptmietvertrag nach 1.3.1994 abgeschlossen wurde
• Mietvertrag nicht "frei" abgeschlossen

Nicht-Anwendung:

• Eigentumswohnungen
• Neubau nach 1.7.1953
• Häuser mit weniger als 3 Wohnungen
• Befristete Mietverträge mit ausdrücklicher Vereinbarung

3. Berechnungsformel

> Richtwert × Wohnfläche × (1 + Zuschläge - Abschläge) = monatliche Hauptmiete (netto)

4. Zuschläge (Werterhöhungen)

Zuschlag

Höhe

Voraussetzung

Lagezuschlag	bis +25%	Innerhalb begünstigter Lage (Wien: 1., 8., 9., 19.)
Ausstattungszuschlag	bis +20%	Über Standard hinaus (Aufzug, Tiefgarage, Sauna)
Schallschutzzuschlag	+5%	Schallisolation über Norm
Energie-Effizienzzuschlag	bis +10%	Energieausweis < 70 kWh/m²/Jahr
Bad/WC modern	+10%	Erneuert in letzten 10 Jahren
Etage hoch + Lift	+5%	ab 4. Stock

5. Abschläge (Wertminderungen)

Abschlag

Höhe

Voraussetzung

Lagepauschale Substandard	bis -20%	Schlechte Verkehrslage, Industrieumgebung
Etage ohne Lift	-5%	ab 3. Stock ohne Aufzug
Bad/WC alt	-10%	nicht erneuert seit 25+ Jahren
Heizung Einzelofen	-10%	keine Zentralheizung
Schall- oder Bauschäden	bis -15%	nachweisbar

6. Beispielrechnung Wien

Wohnung 1. Bezirk Wien, 90 m², Altbau:

• Richtwert Wien 2026: 6.67 EUR/m²
• Lagezuschlag (1. Bezirk): +25%
• Ausstattung modern: +15%
• Energieeffizienz B: +5%
• Schallschutz Standard: 0%

Berechnung:

• 90 × 6.67 = 600.30 EUR (Basis)
• × (1 + 0.25 + 0.15 + 0.05) = 600.30 × 1.45 = 870.44 EUR
• Plus Betriebskosten (ca. 250 EUR)
• Gesamtmiete brutto: ca. 1'120 EUR

7. Friedenszinsverordnung — historische Verträge

Mietverträge vor 1.3.1994 unterliegen den Friedenszins-Bestimmungen und können oft NICHT auf Richtwertmiete angehoben werden. Hier gilt der historische Mietzins, plus Indexanpassung (VPI).

8. Befristete Mietverträge

• 15% Befristungsabschlag (§ 16 Abs. 7 MRG)
• Bei Befristungen unter 3 Jahre: nicht zulässig
• Verlängerung: nur einmal innerhalb 3 Jahren

9. Häufige Fehler

❌ Lagezuschlag falsch berechnet → Mieter klagt erfolgreich

❌ Befristungsabschlag vergessen → 15% zu viel verlangt

❌ Anpassung ohne Indexierung → Inflation nicht abgedeckt

❌ Falsche Zuschläge für nicht-vorhandene Ausstattung → Anfechtbar

10. Anpassung & Indexierung

• Richtwerte werden alle 2 Jahre durch das Justizministerium angepasst
• Mieten werden i.d.R. mit dem VPI-Index indexiert
• Schiedsstelle bei Wiener Schlichtungsbehörde

Cross-Links

• Mieterhöhung Schweiz
• Mieterhöhung Deutschland
• Mieterhöhung nach Renovation
• Pillar: Mieterhöhung DACH

---

Redaktioneller Beitrag. Keine Rechtsberatung. Werte Stand 1.4.2026 — bitte aktuelle Werte über das österreichische Justizministerium prüfen.