Mieterhöhung in Deutschland — der Komplettguide

In Deutschland regelt § 558 BGB die Mieterhöhung bei laufenden Mietverhältnissen. Es gibt drei Wege, die Miete zu erhöhen — jeder mit eigenen Voraussetzungen und Risiken.

1. Die 3 Erhöhungswege

Weg

Rechtsbasis

Maximaler Anstieg

Vergleichsmiete	§ 558 BGB	bis ortsübliche Vergleichsmiete
Modernisierung	§ 559 BGB	8% der Modernisierungskosten p.a.
Indexmiete/Staffelmiete	§ 557a/b BGB	Wie vertraglich vereinbart

2. Mieterhöhung nach § 558 BGB — die Vergleichsmiete

Voraussetzungen

Mindestens 15 Monate seit Einzug oder letzter Erhöhung

Schriftliche Form (Brief, kein E-Mail!)

Begründung (Mietspiegel, 3 Vergleichswohnungen, Sachverständigengutachten)

Zustimmungsfrist Mieter: 2 Monate

Kappungsgrenze (§ 558 Abs. 3 BGB)

• Standard: Maximal 20% Erhöhung in 3 Jahren
• Angespannte Wohnungsmärkte (per Landesverordnung): Maximal 15% in 3 Jahren
• Bezieht sich auf die Miete vor 3 Jahren — NICHT auf die aktuelle Miete

Beispiel

• Miete heute: 1'000 EUR
• Miete vor 3 Jahren: 900 EUR
• Kappungsgrenze 20%: 900 × 1.20 = 1'080 EUR maximal
• Erhöhung: 1'080 - 1'000 = 80 EUR

3. Begründungs-Methoden

Methode 1: Mietspiegel (am häufigsten)

• Stadt/Gemeinde veröffentlicht offiziellen Mietspiegel
• Faktoren: Lage, Baujahr, Ausstattung, Wohnfläche
• Vorteil: Sehr rechtssicher
• Nachteil: Limitiert auf Mietspiegel-Wert

Methode 2: 3 Vergleichswohnungen

• Drei vergleichbare Wohnungen mit höherer Miete benennen
• Identische Ausstattung, ähnliche Größe
• Im selben Stadtteil

Methode 3: Sachverständigengutachten

• Vereidigter Bausachverständiger
• Kosten: 500–1'500 EUR
• Sinnvoll bei hochwertigen Objekten

Methode 4: Mietdatenbank

• Lokale Datenbank (z.B. immobilienscout24-Daten)
• Weniger rechtssicher als Mietspiegel

4. Modernisierungsumlage (§ 559 BGB)

Was zählt als Modernisierung?

• Energetische Sanierung (Dämmung, Fenster)
• Heizungsumstellung
• Bad-Modernisierung
• Einbau von Aufzügen
• Wohnwertverbesserung

NICHT zählt:

• Reparaturen
• Instandhaltung
• Schönheitsreparaturen

Berechnung:

• 8% der Modernisierungskosten / Jahr (NICHT auf die ganze Miete)
• Beispiel: 50'000 EUR Modernisierung → 50'000 × 8% / 12 = 333 EUR/Mo zusätzlich

Kappungsgrenze (§ 559 Abs. 3a BGB):

• Bei Mieten unter 7 EUR/m²: max. 2 EUR/m²/Mo Anstieg in 6 Jahren
• Bei Mieten ≥ 7 EUR/m²: max. 3 EUR/m²/Mo Anstieg in 6 Jahren

5. Indexmiete (§ 557b BGB)

• Miete an Verbraucherpreisindex (VPI) gekoppelt
• Anpassung mindestens jährlich
• Modernisierungsumlage NICHT möglich
• Vorteil für Vermieter: automatische Anpassung an Inflation

6. Staffelmiete (§ 557a BGB)

• Im Vertrag fixe Staffeln vereinbaren (z.B. +30 EUR/Jahr)
• Maximale Laufzeit: keine (wie 2020 entschieden)
• Modernisierungsumlage NICHT möglich

7. Mietpreisbremse (§§ 556d-556g BGB)

In angespannten Märkten (per Landesverordnung):

• Neuvermietungs-Miete max. 10% über ortsüblicher Vergleichsmiete
• Ausnahmen: Neubau (ab 1.10.2014), umfassende Modernisierung
• Wirkt sich indirekt auf Erhöhungen aus

8. Häufige Fehler

❌ Begründung fehlt → Erhöhung unwirksam

❌ Falsche Berechnung Kappungsgrenze → Mieter klagt erfolgreich

❌ 15-Monate-Frist nicht eingehalten → Erhöhung verschoben

❌ E-Mail statt Brief → Erhöhung unwirksam

❌ Keine Anfechtungsbelehrung → Verlängerte Anfechtungsfrist

9. Beispielrechnung

Vermieter hat 80 m² Wohnung in München, Miete 1'200 EUR (15 EUR/m²). Mietspiegel zeigt 17 EUR/m² für vergleichbare Wohnungen.

• Ortsübliche Vergleichsmiete: 80 × 17 = 1'360 EUR
• Erhöhung: 1'360 - 1'200 = 160 EUR (+13.3%)
• Kappungsgrenze: 1'200 × 1.15 (München angespannt) = 1'380 EUR ✅ OK
• 15-Monate-Frist: ✅ erfüllt
• Begründung: Mietspiegel München ✅
• Neue Miete: 1'360 EUR (Mieter hat 2 Monate Zustimmungsfrist)

Cross-Links

• Mieterhöhung Schweiz
• Indexmiete vs. Staffelmiete
• Mieterhöhung nach Renovation
• Pillar: Mieterhöhung DACH
• Tool: Mieterhöhungs-Rechner

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Redaktioneller Beitrag. Keine Rechtsberatung.