Mieterhöhung nach Renovation: DACH-Vergleich

Renovationen und Sanierungen können in vielen Fällen auf den Mieter umgelegt werden — aber jede DACH-Jurisdiktion hat eigene Regeln. Wertvermehrend vs. werterhaltend ist der entscheidende Begriff.

1. Werterhaltend vs. wertvermehrend — der Schlüssel

Typ

Definition

Umlagefähig?

Werterhaltend	Reparaturen, Instandhaltung, Schönheitsreparaturen	❌ Nein
Wertvermehrend	Modernisierung, Verbesserung, energetische Sanierung	✅ Ja (mit Einschränkungen)
Gemischt	Anteilig (z.B. 50% Reparatur, 50% Modernisierung)	✅ Anteilig

2. Schweiz (VMWG Art. 14)

Pflichten:

• Nur wertvermehrende Investitionen (über reine Erhaltung hinaus)
• 50–70% gelten typisch als wertvermehrend
• Verzinsung zum Referenzzinssatz + 0.5%
• Amortisation über die Lebensdauer (üblich 25–40 Jahre)

Berechnungsformel: > (Investition × wertvermehrender Anteil) × (Referenzzins + 0.5%) / 12 = Mieterhöhung/Mo

Beispiel:

• Bad-Renovation CHF 30'000, 50% wertvermehrend = CHF 15'000
• Referenzzinssatz 1.75% + 0.5% = 2.25%
• Mieterhöhung: 15'000 × 2.25% / 12 = CHF 28/Mo (zzgl. Amortisation)

3. Deutschland (§ 559 BGB)

Pflichten:

• Modernisierungsankündigung schriftlich, 3 Monate vor Beginn (§ 555c BGB)
• Mieter darf wegen Härte (z.B. Krankheit) widersprechen
• Maximale Umlage: 8% der Modernisierungskosten/Jahr
• Kappungsgrenze: 2 EUR/m² in 6 Jahren (bei <7 EUR/m²) bzw. 3 EUR/m² (bei ≥7 EUR/m²)

Beispiel:

• Energetische Sanierung 50'000 EUR
• 8% / Jahr = 4'000 EUR / Jahr
• Monatlich: 4'000 / 12 = 333 EUR Mieterhöhung

4. Österreich (§ 16 MRG + § 12a Mietrechtsgesetz)

Pflichten:

• Im Richtwertsystem: Zuschläge für Modernisierung
• Bei freier Mietzinsvereinbarung: keine spezifische Regelung
• Kategorie-Anhebung möglich (z.B. Kat. C → Kat. B)

Praxis:

• Renovation Bad: Zuschlag von ca. 20–30% auf Richtwert
• Lift-Einbau: 10–15%
• Energetische Sanierung: 5–10%

5. Was zählt als Modernisierung?

Maßnahme

CH

DE

AT

Bad neu (Modernisierung)	✅ wertvermehrend	✅ § 559	✅ Zuschlag
Küche neu	✅ teilweise	🟡 nur bei Verbesserung	🟡
Fenster (energetisch)	✅ wertvermehrend	✅ § 559	✅
Heizung neu	🟡 anteilig	✅ § 559	✅
Aufzug-Einbau	✅ wertvermehrend	✅ § 559	✅
Dach-Sanierung	❌ Erhalt	❌ Erhalt	❌ Erhalt
Fassaden-Anstrich	❌ Erhalt	❌ Erhalt	❌ Erhalt
Schimmelsanierung	❌ Erhalt	❌ Erhalt	❌ Erhalt

6. Häufige Fehler

❌ Reine Reparatur als Modernisierung umgelegt → Klage durch Mieter

❌ Ankündigung fehlt (DE) → Mieter zahlt nicht

❌ Falsche Anteilsberechnung wertvermehrend/werterhaltend → Streit Schlichtungsbehörde

❌ Erhöhung über Kappungsgrenze → Klage erfolgreich

7. Praxis-Beispielrechnung CH

Szenario: Wohnung CHF 1'800/Mo. Komplettsanierung Küche + Bad CHF 60'000.

• Wertvermehrender Anteil 60% → CHF 36'000
• Werterhaltender Anteil 40% → CHF 24'000 (NICHT umlegbar)
• Referenzzinssatz 1.75% + 0.5% = 2.25%
• Verzinsung: 36'000 × 2.25% / 12 = CHF 67.50/Mo
• Amortisation 30 Jahre: 36'000 / 360 = CHF 100/Mo
• Total Mieterhöhung: CHF 167.50/Mo
• Neue Miete: CHF 1'967.50

8. Wichtige Urteile

• BGE 4A_269/2008 (CH): Wertvermehrender Anteil muss dokumentiert werden
• BGH VIII ZR 49/14 (DE): Modernisierungsankündigung muss detailliert sein
• OGH 5 Ob 40/15p (AT): Zuschläge nur bei nachweisbarer Verbesserung

Cross-Links

• Mieterhöhung Schweiz (KVIK)
• Mieterhöhung Deutschland
• Pillar: Mieterhöhung DACH
• Tool: Mieterhöhungs-Rechner

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Redaktioneller Beitrag. Keine Rechtsberatung.