Exekution gegen Mieter Oesterreich: Vom Aufkuendigungs-Beschluss zum Gerichtsvollzieher

In Oesterreich folgt die Wohnungs-Raeumung einem deutlich anderen Muster als in DE/CH. Der Vermieter kommt nicht mit einer "einfachen" Klage durch — er muss zwei Phasen durchlaufen: Aufkuendigung und Exekution.

Phase 1: Aufkuendigung (§ 33 MRG)

Im MRG-Vollanwendungsbereich muss der Vermieter die Aufkuendigung beim Bezirksgericht beantragen. Das Gericht prueft den Aufkuendigungs-Grund (Mietrueckstand, vertragswidrige Nutzung, Eigenbedarf etc.) und erlaesst einen begruendeten Beschluss.

Verfahrens-Dauer: 6-12 Monate (mit muendlicher Verhandlung). Kosten: Pauschalgebuehr nach GGG (gestaffelt nach Streitwert) + Anwaltskosten (typisch EUR 2.000-4.000 ueber RAK-Tarif AHK).

Bei Mietzinsrueckstand-Aufkuendigung: Der Mieter kann den Rueckstand bis zur Verhandlung erfuellen und damit die Aufkuendigung abwehren (Schon-Schon-Effekt analog DE).

Phase 2: Exekutions-Antrag

Nach rechtskraeftiger Aufkuendigung beantragt der Vermieter beim Bezirksgericht die Raeumungs-Exekution nach § 349 EO (Exekutionsordnung).

Antrags-Inhalt:

• Bezeichnung der Mietwohnung
• Rechtskraeftiger Aufkuendigungs-Beschluss (Anlage)
• Gerichtsvollzieher-Beauftragung
• Raeumungstermin-Vorschlag

Frist fuer den Mieter: 14-Tage Raeumungsfrist ab Zustellung des Exekutions-Bewilligung. Bei besonderer Haerte kann das Bezirksgericht die Frist auf bis zu 6 Monate verlaengern (analog Sozialklausel).

Phase 3: Gerichtsvollzieher-Termin

Der Exekutor (oesterreichischer Gerichtsvollzieher) erscheint am festgesetzten Termin. Anwesend sind:

• Exekutor + Polizei (bei Bedarf)
• Vermieter oder Vertretung
• Schluessel-Dienst (zur Schloss-Aenderung)
• Raeumungsfirma (mit Container/Lkw)

Ablauf:

Wohnung wird durchsucht und Mieter ausgewiesen

Saemtliche Habe des Mieters wird verzeichnet (Schadensersatz-Schutz)

Wohnung wird besenrein uebergeben

Schluessel werden gewechselt

Kosten-Uebersicht (Beispiel: Wien, 60m2 Wohnung)

Position

Kosten

Aufkuendigungs-Verfahren (GGG)	EUR 400-1.200
Anwaltskosten Aufkuendigung (AHK)	EUR 2.000-4.000
Exekutions-Antrag-Pauschalgebuehr	EUR 200
Exekutor-Honorar	EUR 200-400
Schluessel-Dienst	EUR 100-200
Raeumungsfirma (Personal + Container)	EUR 1.500-3.500
Einlagerung Mietergut (3 Mt.)	EUR 600-1.500
Gesamt	EUR 5.000-11.000

Sozialklausel + Erstreckung

Auch in der Exekutions-Phase kann der Mieter aus Gruenden besonderer Haerte (Krankheit, Familienstand, fehlender Ersatz-Wohnraum) eine Verlaengerung der Raeumungsfrist beantragen. Bei MRG-Vollanwendung gewaehrt das Gericht oft 3-6 Monate.

Verfahrens-Dauer Gesamt (Aufkuendigung + Exekution)

Phase

Dauer

Aufkuendigungs-Antrag	1-2 Wochen Vorbereitung
Aufkuendigungs-Verfahren	6-12 Monate
Rechtskraft (4 Wochen Rekurs)	4 Wochen
Exekutions-Antrag	2 Wochen
Raeumungstermin	1-3 Monate nach Antrag
Gesamt	9-18 Monate

Praxis-Empfehlung

Bonitaetspruefung vor Vertragsabschluss — Creditreform Austria oder KSV1870

Mietkaution einbehalten + auf Sperrkonto bei Bank — sichert Forderungen

Frueh-Mahnung — Schon-Schon-Effekt verhindert oft die Aufkuendigung

Aufhebungs-Vereinbarung — einvernehmliche Aufloesung mit Abfindung oft 60% schneller als Aufkuendigung

Anwaltlich beraten lassen — Verfahren komplex, AHK-Anwaltskosten oft EUR 3.000-6.000 wert

Trygva fuer oesterreichische Vermieter

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Redaktioneller Beitrag, keine Rechtsberatung.