Serie: Erste Wohnung vermieten — Teil 5

Es passiert: Die Miete kommt nicht. Erstmal keine Panik — Mietausfälle gehören zum Vermieter-Alltag. Was zählt, ist ein klarer Prozess, der eskaliert, wenn nötig.

1. Tag 1-5 nach Fälligkeit: Beobachten

Standard-Fälligkeit: Erster Tag des Monats (vorauszahlbar)

Mögliche Gründe (harmlos)

• Banküberweisung verzögert (Wochenende, Feiertag)
• Mieter im Urlaub
• Zahlungsmittel-Wechsel (neue Bank)
• Familienkrise

Vorgehen

• Tag 1-3: Geduldig warten
• Tag 5: Freundliche Erinnerung per WhatsApp/SMS

- "Hallo X, Ich sehe noch keine Miete für [Monat]. Kannst Du Bescheid geben? Danke."

2. Tag 5-10: Erster Kontakt

Telefonisch

• Persönliches Gespräch ist effektivster Schritt
• "Was ist los? Können wir helfen?"
• Lösung anbieten: Ratenzahlung, Stundung

Schriftlich (Mahnung 1)

Wenn nicht erreichbar:

• E-Mail mit Lesebestätigung
• Brief (Einschreiben oder A-Post Plus CH)
• Inhalt: höflich, konkret, mit 7-Tage-Frist

3. Tag 10-30: Formelle Mahnung

Mahnung 2 (formell)

Inhalt:

• Datum
• Mieter-Name + Adresse
• "Sehr geehrter Herr X,"
• "trotz unserer Erinnerung vom [Datum] ist die Miete für [Monat] in Höhe von CHF/EUR XXX noch nicht eingegangen."
• "Wir bitten Sie, den Betrag bis [Datum + 7 Tage] zu überweisen."
• "Andernfalls werden wir gemäß Mietvertrag und gesetzlichen Bestimmungen vorgehen."
• Bankverbindung
• Unterschrift

Zustellung:

• 🇨🇭 A-Post Plus (CHF 4) — Zugang dokumentiert
• 🇩🇪 Einschreiben mit Rückschein — gerichtsfest
• 🇦🇹 Eingeschrieben — beweisbar

Mahnzinsen

• 🇨🇭 OR Art. 104: 5% p.a. ab Mahnung
• 🇩🇪 BGB §288: Basiszinssatz + 5% ab Mahnung
• 🇦🇹 ABGB §1333: 4% gesetzlich + ggf. höhere vertragliche

> Detailguide: Mahnzinsen-Rechner

4. Tag 30-60: Außerordentliche Kündigung möglich

Schweiz (OR Art. 257d)

• Mindestens 30 Tage Mahnfrist
• 2-Monats-Mietzins im Verzug
• Zahlungsfrist 30 Tage in der Mahnung
• Nach Fristablauf: außerordentliche Kündigung mit 30 Tagen zum Ende eines Monats

Deutschland (BGB §543)

• Fristlose Kündigung möglich bei:

- 2 Monatsmieten Rückstand - oder 1 Monatsmiete + erhebliche Verspätung

• Schonfristzahlung möglich (innerhalb 2 Monate nach Räumungsklage)

Österreich (§30 MRG)

• Qualifizierter Mietzinsrückstand (=2 Mieten)
• Vorherige Mahnung Pflicht

5. Trygva-Risiko-Bewertung

Risikoscore-Faktoren bei Mietausfall

• Höhe Rückstand (1 vs. 3 Monate)
• Häufigkeit (einmalig vs. wiederholt)
• Mieter-Reaktion (kooperativ vs. ignoriert)
• Bonität bei Vertragsabschluss
• Kündigungsfähigkeit (CH/DE/AT-spezifisch)

→ Risiko-Ampel:

• 🟢 GRÜN: Erstmalig, kommuniziert → Lösung suchen
• 🟡 GELB: Wiederholt, kommuniziert → formelle Mahnung
• 🔴 ROT: Wiederholt, nicht kommuniziert → Kündigung vorbereiten

6. Kommunikations-Strategien

Strategie 1: Lösungsorientiert

"Frau Müller, ich verstehe, dass es momentan schwierig ist. Können wir eine Ratenzahlung vereinbaren? CHF 500 sofort + CHF 500 nächsten Monat?"

Strategie 2: Klare Grenze

"Herr Schmidt, dies ist die zweite Mahnung. Wenn die Miete nicht bis [Datum] eingeht, müssen wir den Mietvertrag kündigen."

Strategie 3: Empathie + Druck

"Hallo Stefan, ich weiß, du hast es momentan schwer. Aber ohne Mietzahlung muss ich rechtlich agieren. Lass uns sprechen."

7. Was vermeiden?

❌ Eigenmacht (Schloss tauschen, Strom abstellen) — strafbar ❌ Drohungen ohne rechtliche Grundlage ❌ Persönliche Konfrontation (Streitsituation aufheizen) ❌ Schlüssel-Übergabe verlangen ohne Räumungstitel ❌ Daten-Veröffentlichung (Social Media, Öffentlichkeit)

8. Wann Anwalt einschalten?

Situation

Anwalt?

1 Monat Verzug, Mieter erreichbar	❌ Selbst lösen
2 Monate Verzug, Mieter ignoriert	🟡 Anwalts-Beratung
3+ Monate, keine Reaktion	✅ Anwalt + Räumungsklage
Mieter widerspricht Mahnung	✅ Anwalt
Mieter droht mit Klage	✅ Anwalt

9. Trygva-Tools

• Mahnzinsen-Rechner
• Pillar: Mietrückstand & Mahnverfahren
• Anwalt oder selbst kündigen?

10. Lessons Learned für Erstvermieter

Mietausfälle sind normal — kein persönliches Versagen

Klarer Prozess verhindert Eskalation

Dokumentation ist alles (E-Mails, Briefe, Zahlungen)

Kommunikation löst 80% aller Fälle

Anwalt rechtzeitig spart Monate Räumungsklage

Cross-Links

← Teil 4: Übergabe | Alle Teile der Serie A

---

Redaktioneller Beitrag. Keine Rechtsberatung.