Serie: Erste Wohnung vermieten — Teil 1

Sie haben Ihre erste Wohnung zur Vermietung. Glückwunsch! Was Sie jetzt brauchen, ist der richtige Mietvertrag. Diese Entscheidung beeinflusst die nächsten Jahre — von Mieteinnahmen über Kündigungsmöglichkeiten bis hin zur Renovierungspflicht.

1. Befristet oder unbefristet?

Unbefristet (Standard)

• 🇨🇭 CH: Standard nach OR Art. 255. Kündigungsschutz greift voll.
• 🇩🇪 DE: Standard nach BGB §542. Kündigung nur mit gesetzlichem Grund.
• 🇦🇹 AT: Standard, im MRG-Vollanwendungsbereich nur 16 Kündigungsgründe (§30 MRG).

Vorteile:

• Stabile Mieteinnahmen
• Geringerer Verwaltungsaufwand (kein Mieterwechsel)
• Mieter investieren in die Wohnung

Nachteile:

• Schwer kündbar
• Keine flexible Anpassung

Befristet

• 🇨🇭 CH: Befristung frei vereinbar (auch ohne Sachgrund)
• 🇩🇪 DE: Nur mit sachlichem Grund (BGB §575): Eigenbedarf, Modernisierung, Verkauf, Verpachtung
• 🇦🇹 AT: Mindestens 3 Jahre (§29 MRG) + Befristungsabschlag 25%

Wann sinnvoll?

• Eigenbedarf in 3-5 Jahren absehbar
• Geplante Sanierung
• Studierende mit Studiendauer

2. Mietzins-Modelle

Standard-Mietzins (anpassbar)

• Anpassung nur bei gesetzlichen Anlässen (Referenzzins CH, Mietspiegel DE, Richtwert AT)
• Aufwendig (amtliches Formular CH)

Indexmiete (DE)

• Miete an Verbraucherpreisindex gekoppelt
• Automatische jährliche Anpassung
• Modernisierungsumlage NICHT möglich
• Siehe Indexmiete vs. Staffelmiete

Staffelmiete (DE)

• Fixe Stufen im Vertrag (z.B. +30 EUR/Jahr)
• Planbar, aber kein Inflationsschutz
• Mieter darf 4 Jahre nicht kündigen (§557a BGB)

3. Kaution

Land

Maximum

Form

CH	3 Monatsmieten	Sperrkonto auf Mieternamen (OR 257e)
DE	3 Nettokaltmieten	Separat vom Vermieter-Vermögen (BGB §551)
AT	6 Monatsmieten (üblich 3)	Sparbuch

> Detail-Guide: Sperrkonto Schweiz

4. Pflichtbestandteile des Mietvertrags

#

Bestandteil

Beispiel

1	Vertragsparteien	Vorname, Name, Adresse, Geburtsdatum
2	Mietobjekt	Adresse, Stockwerk, m², Räume, Inventar
3	Mietzins	Brutto, Netto, MwSt (Gewerbe)
4	Nebenkosten	Akonto-Höhe, Verteilschlüssel
5	Kaution	Höhe, Form, Sperrkonto-Bank (CH)
6	Mietbeginn / -ende	Datum oder Befristung
7	Kündigungsfristen	Gesetzliche oder vertragliche
8	Hausordnung	Beilage
9	Übergabe	Datum, Protokoll
10	Unterschriften	Beide Parteien

5. Rechtssichere Klauseln

✅ Empfohlen:

• Tierhaltung (mit Erlaubnis-Vorbehalt)
• Untervermietungs-Erlaubnispflicht
• Schönheitsreparaturen (DE: nur wirksame Klauseln, BGH VIII ZR 185/14)
• Mieterhöhungsklauseln

❌ Unwirksam (häufige Fehler):

• Pauschale Renovierungspflicht bei Auszug (CH)
• Quotenklauseln (DE — BGH VIII ZR 185/14)
• "Mieter zahlt Maklerprovision" (CH)
• Untermiete-Verbot ohne Spielraum

6. Tools

• Trygva-Mietvertrag-Generator (Beta)
• Mietzins-Rechner
• Kautions-Rechner

7. Häufige Anfänger-Fehler

❌ Vorlage aus dem Internet ohne juristische Prüfung

❌ Mündliche Zusagen statt schriftlich

❌ Hausordnung fehlt

❌ Kaution direkt aufs Vermieter-Konto (CH OR-Verstoß)

❌ Unklare Nebenkostenregelung

8. Empfehlung für Erstvermieter

Standard-Mietvertrag der Mieterverbände als Vorlage (CH: HEV-Vertrag, DE: Haus & Grund)

Anwaltsprüfung bei Erstvermietung (CHF/EUR 200-500)

Hausordnung beilegen

Kaution korrekt anlegen

Übergabe-Protokoll sofort vorbereiten

Cross-Links

Teil 2: Die richtige Miete finden →

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Redaktioneller Beitrag. Keine Rechtsberatung.