Serie: Erste Wohnung vermieten — Teil 2

Die richtige Miete zu finden ist eine Balance: Zu hoch → Leerstand. Zu tief → entgangene Einnahmen. Wer es richtig macht, vermietet schnell und profitabel.

1. Marktmiete ermitteln

Quellen für Vergleichsdaten

🇨🇭 Schweiz

• Homegate, ImmoScout24, Comparis: Aktuelle Inserate
• Fairwalter / Zhomes: Mietpreis-Index Zürich
• Kantonale Mietpreis-Statistiken
• Mietpreis-Indizes der Kantonsbanken

🇩🇪 Deutschland

• Mietspiegel der Stadt (verbindlich)
• immobilienscout24, Immowelt: Inserate
• eigene-stadt.de Mietspiegel-Datenbank
• Sachverständigen-Gutachten (CHF/EUR 500-1500)

🇦🇹 Österreich

• Richtwertmietzins (gesetzlich)
• willhaben, ImmoScout24 Inserate
• AK-Mietspiegel (Arbeiterkammer)

2. Vergleichswohnungen — die 5 Faktoren

Faktor

Gewichtung

Toleranz

Lage / Quartier	40%	gleicher Bezirk
Wohnfläche	25%	±10%
Baujahr	15%	±10 Jahre
Ausstattung	15%	vergleichbar
Stockwerk / Lift	5%	ähnlich

Methode:

• Mindestens 5 Vergleichswohnungen finden
• Median berechnen (nicht Durchschnitt — Ausreißer stören)
• Korrekturen für Ihre Wohnung (besser/schlechter ausgestattet)

3. Optimaler Preis-Bereich

Faustregel

Marktmiete = Median Vergleichswohnungen

Strategie

Preisniveau

Vermietungsdauer

Aggressiv	95% Marktmiete	1-2 Wochen
Standard	100% Marktmiete	3-4 Wochen
Premium	105% Marktmiete	6-8 Wochen
Risikoreich	110%+	8-16 Wochen

> Empfehlung Erstvermieter: Strategy "Aggressiv" (95% Marktmiete) — gute Mieter haben die Auswahl, Sie wollen die besten.

4. Mehr Mieteinnahmen — Möbliert vs. Unmöbliert

Möbliert

• Aufschlag: +20–40%
• Höherer Mieterwechsel
• Beschädigungsrisiko
• Steuerlich: Möbel-AfA über 10 Jahre

Teilmöbliert

• Aufschlag: +10–20%
• Küche fest installiert
• Geringerer Verschleiß

Unmöbliert (Standard)

• Standard-Marktmiete
• Stabile Mietverhältnisse
• Geringere Verwaltungs-Aufwand

5. Nebenkosten richtig kalkulieren

Akonto-Berechnung

• Vorjahres-Verbrauch heranziehen
• 5-10% Sicherheitsmarge
• Realistisch kalkulieren — zu tief = Mieter ärgern sich bei Abrechnung

Pauschal vs. Akonto

Akonto (empfohlen):

• Mieter zahlt monatlich Vorauszahlung
• Jährliche Abrechnung
• Genauer, aber aufwendiger

Pauschal (nur in Ausnahmen):

• Fester Betrag
• Keine Abrechnung
• Risiko Vermieter (bei höheren Kosten)

6. Mieten DACH 2026 (Ø Vergleichswerte)

Stadt

Ø-Miete CHF/EUR pro m²

Zürich	CHF 27
München	EUR 22
Wien	EUR 14
Bern	CHF 22
Berlin	EUR 14
Salzburg	EUR 16
Basel	CHF 23
Hamburg	EUR 16

> Quelle: Comparis, ImmoScout24, willhaben Q1 2026

7. Häufige Fehler

❌ Zu hoher Preis → 6+ Wochen Leerstand = Verlust > 1 Monatsmiete

❌ Unter-Marktmiete → Mieter zieht nie aus, schwer Erhöhung

❌ Nebenkosten zu tief → Mieter klagt bei Abrechnung

❌ Möbel-Aufschlag ohne Inventar-Liste → Streit bei Auszug

8. Trygva-Tools

• Mieterhöhungs-Rechner
• Rendite-Rechner

Cross-Links

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Redaktioneller Beitrag. Keine Rechts-, Steuer- oder Marktberatung.