Mieterhöhung Schweiz: Komplettleitfaden 2026

Die Mieterhöhung in der Schweiz ist streng reguliert durch OR Art. 269d und die Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG). Wer Formvorschriften verletzt, riskiert die Anfechtung durch den Mieter und Mietausfälle.

1. Die 3 Erhöhungsgründe (OR Art. 269a)

Allgemeine Kostensteigerungen (Hypothekarzins, Unterhalt, Betriebskosten)

Wertvermehrende Investitionen (Modernisierung, energetische Sanierung)

Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete (selten relevant)

2. Referenzzinssatz — der wichtigste Hebel

Der hypothekarische Referenzzinssatz wird vom Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) vierteljährlich publiziert. Er reflektiert den Durchschnitt der Schweizer Hypothekarzinsen.

Aktuelle Werte (2026)

Datum

Referenzzinssatz

Q1 2026	1.75%
Q4 2025	1.75%
Q3 2025	1.75%
Q2 2025	1.75%
Q1 2025	1.75%
Q4 2024	1.75%
Q3 2024	1.75%
Q2 2024	1.75%
Q1 2024	1.75%

> Praxis-Tipp: Aktuelle Werte unter bwo.admin.ch/referenzzinssatz. Der Referenzzinssatz ändert sich in der Regel 0.25% pro Quartal.

Berechnungsregel (VMWG Art. 13)

Bei Erhöhung des Referenzzinssatzes um 0.25% darf der Vermieter die Miete um 3% erhöhen. Bei Senkung um 0.25% MUSS der Vermieter die Miete um 3% senken (auf Antrag des Mieters).

> Beispiel: Aktuelle Miete CHF 2'000. Referenzzinssatz steigt von 1.75% auf 2.00%. Maximale Erhöhung: 2'000 × 3% = CHF 60. Neue Miete: CHF 2'060.

3. KVIK — Kostenmiete-Modell

KVIK = Kapitalverzinsung + Verteuerung + Instandhaltungskosten + Kostensteigerungen

Diese Methode wird vor allem bei Neuvermietungen mit alten Bestandsmieten und bei Geschäftsräumen verwendet:

Komponente

Berechnung

K — Kapitalverzinsung	Hypothekarwert × Referenzzinssatz
V — Verteuerung (Inflation)	LIK-Index-Anstieg × Anteil Eigenkapital
I — Instandhaltung	ca. 1% des Hypothekarwerts/Jahr
K — Kostensteigerungen	Heizung, Wasser, Versicherung etc.

4. Formvorschriften (OR Art. 269d Abs. 1)

Pflicht:

Amtliches Formular des Kantons (jeder Kanton hat sein eigenes)

Begründung schriftlich

Zustellung mindestens 10 Tage vor Beginn der Kündigungsfrist

Anfechtungsbelehrung auf dem Formular

> Häufiger Fehler: Erhöhung per E-Mail oder normalem Brief → nichtig. Mieter kann zahlt einfach die alte Miete weiter.

Wo bekomme ich das amtliche Formular?

Kanton

Bezugsquelle

Zürich	Mietamt Stadt Zürich (PDF-Download)
Bern	Online-Service Kanton Bern
Basel-Stadt	Bauinspektorat
Luzern	Kantonale Schlichtungsbehörde
Genève	Office cantonal du logement
Vaud	Service du logement

5. Termine & Fristen

• Erhöhung gilt ab dem nächsten Kündigungstermin (typisch: 31.3., 30.6., 30.9., 31.12.)
• Anfechtungsfrist Mieter: 30 Tage ab Erhalt des Formulars
• Schlichtungsbehörde bei Anfechtung kostenlos zuständig

6. Anfechtung — was tun, wenn der Mieter klagt?

Mieter reicht innerhalb 30 Tagen Einsprache bei Schlichtungsbehörde ein

Mündliche Verhandlung (kostenlos) — Vermieter muss erscheinen

Bei Einigung: Vergleichsbestätigung

Bei Erfolglosigkeit: Mieter klagt am Mietgericht (Klagebewilligung gilt 30 Tage)

> Praxis-Erfahrung: Bei sauberer Begründung und korrektem Formular gewinnen Vermieter ca. 70–80% der Anfechtungen.

7. Gemischte Erhöhung (Beispiel-Berechnung)

Mieter wohnt seit 5 Jahren in der Wohnung CHF 2'000/Mo. Vermieter macht geltend:

• Referenzzinssatz +0.5% → +6%
• Inflation seit letzter Anpassung +4% (Anteil 40% = +1.6%)
• Renovation Bad CHF 30'000 (50% wertvermehrend) → +CHF 50/Mo

Total:

• 2'000 × 7.6% = +CHF 152
• + Renovation +CHF 50
• Neue Miete: CHF 2'202

8. Trygva-Tool

Für eine korrekte Berechnung nutzen Sie unseren Mieterhöhungs-Rechner.

Cross-Links

• Mieterhöhung Deutschland
• Indexmiete vs. Staffelmiete
• Mieterhöhung nach Renovation
• Pillar: Mieterhöhung DACH
• Tool: Mieterhöhungs-Rechner

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Redaktioneller Beitrag. Keine Rechtsberatung. Bei konkreten Fällen bitte einen Anwalt für Mietrecht konsultieren.