Mietrecht Österreich: Top 10 für Vermieter

Das österreichische Mietrecht ist gespalten: Das Mietrechtsgesetz (MRG) gilt nur für bestimmte Wohnobjekte, während das allgemeine ABGB für andere zuständig ist. Ein Vermieter, der das nicht versteht, riskiert massive Fehler.

1. MRG-Vollanwendung vs. ABGB-Ausnahme

MRG-Vollanwendung gilt für:

• Altbauten (errichtet vor 30.6.1953)
• Mehrfamilienhäuser mit 3+ Wohnungen
• Geförderter Wohnbau

ABGB-Anwendung (ohne MRG) gilt für:

• Eigentumswohnungen (frei vermietet)
• Neubauten ab 1.7.2004
• Häuser mit weniger als 3 Wohnungen
• Befristete Vermietungen unter bestimmten Bedingungen

> Praxis-Tipp: Klären Sie als ERSTES, ob Ihr Objekt MRG-Vollanwendung hat — die Konsequenzen sind massiv unterschiedlich.

2. Befristung — Mindestens 3 Jahre

§ 29 MRG verlangt Mindest-Befristung von 3 Jahren:

• Vereinbarung kürzer = ungültig (gilt unbefristet)
• Verlängerung möglich, neuer Befristungs-Abschlag (-15%)
• Bei ABGB: Befristung frei vereinbar

3. Gerichtliche Aufkündigung Pflicht

In Österreich (im Unterschied zu CH/DE) ist die gerichtliche Aufkündigung Pflicht:

• Vermieter reicht Aufkündigungsklage beim Bezirksgericht ein
• Mieter kann Einwendungen binnen vier Wochen erheben
• Bei Erfolglosigkeit: Räumungsklage

4. 16 Kündigungsgründe (§ 30 MRG)

Bei MRG-Vollanwendung sind nur 16 abschließend aufgezählte Gründe zulässig:

Nicht-Bezahlung der Miete (qualifizierter Mietzinsrückstand)

Erheblich nachteiliger Gebrauch

Unwirtschaftlicher Aufwand

Eigenbedarf (für sich/Verwandte)

Gleichgestellte Gleichgestellungsbedürftigkeit

Unrichtige Angaben Mieter

Gewerblicher Untervermietung

Tod ohne Eintrittsberechtigte

... weitere bis 16

> Bei ABGB sind die Gründe frei vereinbar (im Vertrag fixierbar).

5. Richtwertmietzins

Bei MRG-Vollanwendung gilt der Richtwertmietzins (§ 5 RichtWG):

• Bundesland-spezifischer Wert (Wien 6.67 EUR/m², 2026)
• Plus Zuschläge/Abschläge für Lage, Ausstattung
• Maximum: keine Überschreitung erlaubt

> Siehe Richtwertmiete AT 2026

6. Kaution: Maximal 6 Monatsmieten

§ 16b MRG: Kaution darf maximal 6 Monatsmieten betragen — typisch sind 3 Monatsmieten.

Pflichten:

• Auf Sparbuch oder Konto
• Verzinsung
• Innerhalb angemessener Frist nach Mietende rückerstatten
• Keine Verpfändung an Dritte

7. Betriebskosten (§ 21–24 MRG)

§ 21 MRG definiert abschließend umlagefähige Betriebskosten:

• Wasser/Kanal
• Müll
• Hausreinigung
• Hausbeleuchtung
• Schädlingsbekämpfung
• Versicherungen (Feuer, Haftpflicht)
• Hausverwaltung (max. 5%)
• Gemeinsame Anlagen (Aufzug, Heizung)

NICHT umlagefähig:

• Reparaturen am Gebäude
• Anstriche/Schönheitsreparaturen
• Verwaltungskosten Vermieter
• Kapitalkosten

8. Erhaltungspflicht des Vermieters (§ 3 MRG)

Vermieter MÜSSEN das Objekt erhalten:

• Dach, Fassade, Tragestruktur
• Heizung
• Wasser, Strom, Sanitär
• Aufzug
• Allgemeine Räume

Nicht-Erhaltung = Mieter kann Mietminderung verlangen + Schadenersatz.

9. Mietrechtsübergang bei Tod (§ 14 MRG)

Bei Tod des Hauptmieters tritt der gesetzliche Eintrittsberechtigte ein:

• Ehegatte
• Eingetragener Partner
• Lebensgefährte (mind. 3 Jahre Wohngemeinschaft)
• Verwandte 1. Grades

> Wichtig: Vermieter kann den Eintritt nicht verweigern, wenn Voraussetzungen erfüllt.

10. Schlichtungsstelle Wien & Bundesländer

Die Schlichtungsstelle ist für viele Streitigkeiten Voraussetzung vor dem Bezirksgericht:

Bundesland

Schlichtungsstelle

Wien	Magistratsabteilung 50
Niederösterreich	Schlichtungsstelle MA 50 NÖ
Burgenland	Schlichtungsstelle
Andere	Direkt Bezirksgericht zuständig

Verfahren bei Schlichtungsstelle Wien:

• Mündliche Verhandlung kostenlos
• Vergleich oder Klagebewilligung
• Bei Klagebewilligung: Bezirksgericht zuständig

Cross-Links

• Richtwertmiete Österreich 2026
• Mietrechtsstreit Deutschland
• Pillar: Schlichtung Mietgericht DACH

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Redaktioneller Beitrag. Keine Rechtsberatung.