Untermieter loswerden: Wer hat welche Rechte?

Das Untermietverhältnis ist eine Dreieckskonstellation: Eigentümer vermietet an Hauptmieter, dieser an Untermieter. Das Eigentümer hat keinen direkten Vertrag mit dem Untermieter — was die Kündigung kompliziert macht.

1. Rechtliche Grundlagen

Schweiz

• OR Art. 262: Untervermietung NUR mit Zustimmung des Vermieters
• Vermieter darf Zustimmung verweigern bei:

- Unzumutbarer Beeinträchtigung - Übermäßiger Belegung - Nicht-Mitteilung der Bedingungen

Deutschland

• BGB §540: Untervermietung nur mit Erlaubnis des Vermieters
• BGB §553: Mieter hat Anspruch auf Untermieterlaubnis bei berechtigtem Interesse (z.B. Auslandsaufenthalt, finanzielle Notlage)

Österreich

• § 11 MRG: Untervermietung erlaubt, außer:

- Vertraglich verboten - Untervermieter zahlt deutlich mehr als Hauptmieter (Wuchermiete) - Wohnung wird vollständig untervermietet

2. Rechte des Eigentümers (Vermieters)

Bei unerlaubter Untervermietung

Abmahnung an Hauptmieter

Frist setzen zur Beendigung der Untervermietung

Bei Erfolglosigkeit: außerordentliche Kündigung des Hauptmietvertrags

Räumungsklage gegen Hauptmieter (Untermieter wird mitgenommen)

> Wichtig: Der Eigentümer kann nicht direkt den Untermieter kündigen — er muss über den Hauptmieter gehen.

Bei erlaubter Untervermietung mit problematischem Untermieter

• Eigentümer kann Erlaubnis widerrufen bei wichtigem Grund
• Hauptmieter muss dann den Untermieter kündigen
• Bei Erfolglosigkeit: ordentliche Kündigung des Hauptmieters

3. Rechte des Hauptmieters

Untermieter kündigen (regulär)

Schweiz (OR Art. 266):

• Wohnraum: 3 Monate auf Ende eines Quartals
• Wohnraum mit eigenem Eingang: 1 Monat
• Möbliertes Zimmer: 2 Wochen auf Ende einer Woche

Deutschland (BGB §573):

• 3-9 Monate je Mietdauer (gleich wie Hauptmietverhältnis)
• Begründung erforderlich

Österreich:

• Vertragliche oder gesetzliche Frist
• 16 Kündigungsgründe (§30 MRG analog)

Außerordentliche Kündigung Untermieter

Wenn Untermieter:

• Mietzahlungen einstellt
• Wohnung beschädigt
• Ruhestörungen verursacht
• Untermieter-vertragswidrig handelt

4. Praxis-Szenarien

Szenario 1: Hauptmieter hat ohne Erlaubnis untervermietet

Vermieter-Sicht:

Schriftliche Abmahnung

Frist 30 Tage zur Beendigung

Bei Nicht-Beendigung: außerordentliche Kündigung

Mietgericht-Klage

Szenario 2: Untermieter zahlt nicht

Hauptmieter-Sicht:

• Hauptmieter haftet weiterhin gegenüber Vermieter
• Hauptmieter kann Untermieter mahnen → außerordentlich kündigen
• Mietverlust bleibt zunächst beim Hauptmieter

Szenario 3: Hauptmieter ist ausgezogen, Untermieter wohnt noch

Eigentümer-Sicht:

• Hauptmietvertrag ist beendet (Auszug)
• Untermieter hat kein Recht auf Wohnung
• Räumungsklage möglich
• Schwierig: Eigentümer muss nachweisen, dass kein neuer Mietvertrag entstanden ist

Szenario 4: Airbnb-Untervermietung

• Meist als Untervermietung qualifiziert
• Häufig gegen Mietvertragsklauseln
• Sofortiger Abmahn-Grund
• Bei Wiederholung: außerordentliche Kündigung

5. Beweisführung bei unerlaubter Untervermietung

Indizien sammeln

• Briefkasten-Beschriftung mit fremdem Namen
• Klingelschild
• Strom-/Wasserverbrauch deutlich höher
• Beobachtungen Nachbarn
• Online-Inserate (Airbnb, Booking, ImmoScout)

Beweise sichern

• Foto-Dokumentation
• Zeugen-Aussagen
• Screenshot Online-Listings
• Auskunft Einwohnermeldeamt (Anmeldung Untermieter)

6. Häufige Fehler

❌ Direkter Kontakt mit Untermieter → Konfusion, evtl. neuer Mietvertrag konkludent

❌ Räumung ohne Titel → Strafbar (Selbsthilfe verboten)

❌ Sofortige Kündigung ohne Abmahnung → unwirksam

❌ Schloss austauschen → Strafbar (Eigenmacht)

7. Korrekte Vorgehensweise (Vermieter)

Schritt

Aktion

1	Schriftliche Abmahnung an Hauptmieter
2	Frist 30 Tage zur Beendigung Untervermietung
3	Bei Nicht-Erfolg: 2. Abmahnung
4	Außerordentliche Kündigung (CH 30 Tage / DE fristlos)
5	Räumungsklage am Mietgericht
6	Räumungstitel + Vollstreckung

8. Untermiete legalisieren

Wenn Untermieter eigentlich akzeptabel ist:

• Schriftliche Erlaubnis rückwirkend
• Festlegung der Bedingungen (Höhe Untermiete, Dauer)
• Optional: direkter Mietvertrag mit Untermieter (Hauptmieter ausgewechselt)

Cross-Links

• WG-Zimmer kündigen
• Studentenwohnung vermieten
• Pillar: Spezialfälle Vermietung

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Redaktioneller Beitrag. Keine Rechtsberatung.