Rendite optimieren — Teil 3: Sanierung

Sanierungen sind Investitionen mit Risiko und Chance. Nicht jede Maßnahme zahlt sich aus. Diese Anleitung zeigt: Welche Sanierung welche ROI bringt.

1. ROI-Übersicht nach Sanierungs-Typ

Maßnahme

Investition

Mietplus

ROI-Zeitraum

Bad neu	CHF/EUR 15-25k	+100-200/Mo	8-15 Jahre
Küche neu	CHF/EUR 10-20k	+80-150/Mo	7-12 Jahre
Heizung (Wärmepumpe)	CHF/EUR 30-50k	+50-100/Mo + NK-Senkung	10-15 Jahre
Fassade dämmen	CHF/EUR 40-80k	+30-60/Mo + Energie	15-25 Jahre
Fenster (3-fach)	CHF/EUR 15-30k	+20-40/Mo + Energie	12-20 Jahre
Solaranlage	CHF/EUR 20-40k	Strom-Einnahmen	8-15 Jahre
Aufzug-Einbau	CHF/EUR 50-150k	+50-150/Mo	15-30 Jahre
Balkon-Anbau	CHF/EUR 20-40k	+50-100/Mo	15-25 Jahre

2. ROI-Berechnung — die Methode

Schritt 1: Investition kalkulieren

Materialkosten
Handwerker-Lohn
Genehmigungen
Reserve 15%

Schritt 2: Mietplus schätzen

Marktrecherche
Vergleichswohnungen
Berücksichtigung Wertvermehrungs-Anteil

Schritt 3: ROI berechnen

``` ROI-Jahre = Investition / (Mietplus × 12 Mo) ```

Beispiel: Bad-Sanierung

Investition: CHF 20'000
Mietplus: CHF 150/Mo = CHF 1'800/Jahr
ROI-Jahre: 20'000 / 1'800 = 11.1 Jahre

3. Schweiz: Wertvermehrend vs. Werterhalt

Wertvermehrend (umlegbar nach VMWG)

Bad-Modernisierung (50% wertvermehrend)
Küchen-Erneuerung (50%)
Energetische Sanierung (höher)
Aufzug-Einbau (90%)
Balkon-Anbau (80%)

Werterhalt (NICHT umlegbar)

Fassaden-Anstrich
Dach-Reparatur
Heizungs-Reparatur (nicht Erneuerung!)
Schimmel-Sanierung

> Auf Mieter umlegbar: Verzinsung Investition × 2.25% (Referenzzins +0.5%)

4. Deutschland: §559 BGB

Modernisierungs-Definition

Energetische Sanierung
Heizungs-Modernisierung
Bad/Küche-Modernisierung
Aufzug-Einbau

Umlage

8% / Jahr der Modernisierungskosten
Kappungsgrenze 2 EUR/m² (bei <7 EUR/m²) oder 3 EUR/m² (bei ≥7 EUR/m²) in 6 Jahren

Beispiel

Bad-Modernisierung 25'000 EUR
8% × 25'000 = 2'000 EUR/Jahr = 167 EUR/Mo
Mit Kappungsgrenze: max. 2-3 EUR/m² × Wohnfläche

5. Österreich: §16 MRG-Zuschlag

Bad-Modernisierung: +20-30% auf Richtwert
Aufzug: +10-15%
Energetische Sanierung: +5-10%
Kategorie-Anhebung möglich

6. Förderungen 2026

Schweiz

Gebäudeprogramm Bund für energetische Sanierung
Kantonale Förderungen (variabel)
Bis 30% der Investitionen rückerstattet

Deutschland

KfW-Förderungen (zinsgünstige Kredite)
BAFA-Zuschuss für Wärmepumpen, Solar
Steuerliche Abschreibung beschleunigt

Österreich

Sanierungsförderung Land
Bundesförderung (energetisch)
Wohnbauförderung

7. Wann NICHT sanieren?

Trigger für Verzicht

❌ Mieter kündigt ohnehin
❌ Verkauf innerhalb 5 Jahre geplant
❌ Lage wertet ohnehin ab
❌ Mietgrenze erreicht (Mietpreisbremse DE)
❌ Mehrere Sanierungen parallel (Überlastung)

Wirtschaftlichkeits-Schwelle

ROI > 15 Jahre = nicht wirtschaftlich (außer steuerlich)
Mietplus < 10% Investition/Jahr = nicht attraktiv

8. Strategie: Sanieren bei Mieterwechsel

Vorteile:

Volles Marktmiet-Niveau
Keine Mieter-Belästigung
Steuerlich optimal
Schnelle Rendite

Nachteile:

Leerstand-Phase
Plötzlicher Investitions-Bedarf

9. Sanierungs-Sequenz (Optimum)

Reihenfolge

Heizung (Energieverbrauch sofort)

Bad (höchster Mietsprung)

Küche (2.-höchster Sprung)

Fenster (Energieverbrauch)

Fassade (langfristig)

Pause zwischen Sanierungen

Mind. 12 Monate
Vermeidung "Modernisierungs-Spirale"

10. Trygva-Tools

Cross-Links

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Redaktioneller Beitrag. Keine Anlage-, Steuer- oder Bauberatung.