Ferienimmobilie vermieten: Steuer, Pflichten & Risiken

Die Vermietung einer Ferienimmobilie (oder Airbnb) wirft komplexe rechtliche und steuerliche Fragen auf. Was als unkompliziertes Side-Income gedacht ist, kann zur juristischen Falle werden.

1. Bewilligungspflicht

Schweiz

Gemeindebaubewilligung für Zweitwohnungen (Zweitwohnungs-Initiative 2012):

• Gemeinden mit >20% Zweitwohnungen: keine Neubau-Erlaubnis
• Bestandsbewilligungen weiterhin gültig
• Touristische Vermietung der Erstwohnung: oft erlaubt
• Spezifische Kantone (z.B. Wallis, Graubünden): strenger

Deutschland

Zweckentfremdungsverbot in vielen Großstädten:

• Berlin, München, Hamburg, Frankfurt, Köln
• Bewilligung vor Airbnb-Vermietung
• Strafen bis 500'000 EUR bei Verstoß
• Maximale Vermietungstage (z.B. 90 Tage/Jahr)

Österreich

Nebenwohnsitz-Abgabe kantonal/gemeindlich:

• Wien: max. 90 Tage/Jahr Airbnb erlaubt
• Salzburg, Tirol: streng reguliert
• Anmeldepflicht bei Gemeinde

2. Kurtaxe & Tourismusgebühren

Schweiz

• Kurtaxe pro Übernachtung: CHF 1.50–6.00 je Gemeinde
• Vermieter muss erheben + abführen
• Tourismusabgabe Vermieter: jährlich (z.B. CHF 50–500)

Deutschland

• Bettensteuer in Touristen-Städten (z.B. Berlin 5% des Übernachtungspreises)
• Kurtaxe in Bade-/Heilorten

Österreich

• Tourismusabgabe (Ortstaxe)
• Tourismus-Förderbeiträge (Vermieter)
• Wien: 3.2% des Brutto-Übernachtungspreises

3. Steuerliche Behandlung

Schweiz

Mieteinnahmen sind voll steuerpflichtig:

• Bundessteuer + Kantonal- und Gemeindesteuer
• Pauschalabzug für Unterhalt (10–20% je Kanton)
• Effektive Kosten alternativ abziehbar
• Eigenmietwert entfällt während Vermietung anteilig

Mehrwertsteuer (CH):

• Umsatz unter CHF 100'000/Jahr: keine MwSt-Pflicht (Vermietung Wohnzwecke)
• Touristen-Vermietung: oft MwSt-pflichtig (8.1%)

Deutschland

Einkünfte aus Vermietung & Verpachtung (§21 EStG):

• Werbungskosten abzugsfähig (Reparaturen, AfA, Verwaltung)
• AfA 2% jährlich (Gebäude)

Mehrwertsteuer:

• Kurzzeitvermietung (< 6 Monate): 7% MwSt (ermäßigt für Übernachtungen)
• Langzeitvermietung: MwSt-frei

Österreich

• Einkünfte aus Vermietung steuerpflichtig
• AfA 1.5% jährlich
• USt 10% bei Beherbergung (Kurzzeit)

4. Eigennutzung vs. Vermietung

Eigenmietwert (CH)

• Eigennutzung: Eigenmietwert versteuern
• Vermietung: anteilig nicht
• Mischnutzung: Aufteilung anteilig

Beispiel CH:

• Wohnung Zermatt CHF 600'000
• Eigenmietwert: CHF 24'000/Jahr (4%)
• Vermietung 6 Mo, Eigennutzung 6 Mo
• Eigenmietwert für 6 Mo: CHF 12'000
• Mieteinnahmen 6 Mo: CHF 30'000
• Steuerpflichtig: 12'000 + 30'000 = CHF 42'000

5. Airbnb-Spezifika

Vertragsrecht

• Beherbergungs-Vertrag (kein klassisches Mietverhältnis)
• Standard-Vertrag von Airbnb
• Hausrechts-Verstöße = sofortige Räumung

Risiken

Beschädigungen durch Gäste

Lärm + Nachbarschafts-Konflikte

Unangemeldete Veranstaltungen

Gewerbe-Status bei häufiger Vermietung

Versicherungs-Lücke (Hausrat oft nicht für Airbnb)

Mitigation

• Spezielle Airbnb-Versicherung (AON, AXA, Helvetia)
• Hauseigentümer-Haftpflicht prüfen
• Kaution über Airbnb-Aircover
• Klare Hausordnung + Veranstaltungsverbot
• Identitätsprüfung der Gäste

6. Plattform-Pflichten (CH/DE/AT)

Land	Datenmeldung

🇨🇭 CH	DAC7-Richtlinie ab 2026: Plattformen melden Vermieter ans BSV
🇩🇪 DE	Datenmeldung Steuerbehörden ab 2023
🇦🇹 AT	Plattform-Daten an Finanzamt seit 2022

> Konsequenz: Schwarzvermietung wird schwierig. Steuern korrekt erklären.

7. Versicherungen

Pflichtversicherungen

• Gebäudeversicherung (Feuer, Wasser, Sturm)
• Haftpflicht (Vermieter-Haftung gegenüber Gästen)

Empfohlene Zusatzversicherungen

• Airbnb/Beherbergungs-Versicherung
• Mietausfall-Versicherung
• Inhaltsversicherung für Möbel/Inventar

8. Schritt-für-Schritt-Checkliste

Schritt

Erledigt?

Bewilligung Gemeinde geklärt	☐
Steuererklärung Mieteinnahmen	☐
MwSt-Status geklärt (CH/DE/AT)	☐
Kurtaxe-Anmeldung	☐
Versicherungen aktualisiert	☐
Hausordnung erstellt	☐
Airbnb-Vertrag konfiguriert	☐
Identitätsprüfung Gäste aktiviert	☐
Reinigungs-Service organisiert	☐
Schlüsselübergabe-Lösung (Smart Lock)	☐

9. Risiko-Beispiel: Berlin-Klausel

Berlin Zweckentfremdungsverbot:

• Vermietung Wohnung an Touristen ohne Bewilligung
• Strafe: bis 500'000 EUR
• Mieter (Eigentümer): Klage durch Stadt

Konsequenz: Vor Airbnb-Vermietung Bewilligung beantragen.

10. Trygva-Tools für Ferienvermietung

• Steuer-Rechner Mieteinnahmen
• Bonitäts-Check Gäste
• Übergabe-Checkliste

Cross-Links

• Pillar: Spezialfälle Vermietung
• Datenschutz für Vermieter

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Redaktioneller Beitrag. Keine Rechts-, Steuer- oder Versicherungsberatung. Bei Ferien-/Airbnb-Vermietung empfehlen wir Konsultation eines Steuerberaters.