Sublocazione in Svizzera

La sublocazione (subaffitto) è regolata dal CO art. 262: il locatario principale ha il diritto di subaffittare con l'accordo del locatore, che può rifiutare solo eccezionalmente.

1. Basi legali (CO art. 262)

> "Il locatario può subaffittare la cosa o parte di essa con il consenso del locatore. Il locatore può rifiutare il consenso solo: > a) se il locatario rifiuta di comunicare le condizioni della sublocazione; > b) se le condizioni della sublocazione, paragonate a quelle del contratto principale, sono abusive; > c) se la sublocazione presenta per il locatore inconvenienti maggiori."

2. Motivi di rifiuto ammissibili

a) Rifiuto di comunicare le condizioni

• Il locatario non fornisce dettagli (canone, durata, identità del subaffittuario)
• → Rifiuto legittimo

b) Condizioni abusive

• Canone del subaffittuario >> canone principale (Wucher)
• Spese di agenzia eccessive
• → Rifiuto legittimo (Tribunale federale protegge dal mercanteggio)

c) Inconvenienti maggiori

• Sovrappopolazione (5 persone in 50 m²)
• Attività disturbante
• Persona in conflitto con il vicinato
• → Rifiuto legittimo

3. Motivi di rifiuto NON ammissibili

❌ Il locatore "non vuole" ❌ Discriminazione (origine, religione, situazione familiare) ❌ Rifiuto per aumentare il canone principale ❌ Rifiuto sistematico senza motivo

4. Procedura lato locatore

Se richiesta di autorizzazione ricevuta

Verificare le condizioni (canone, durata, subaffittuario)

Valutare gli inconvenienti

Rispondere per iscritto entro 2-4 settimane

Motivare chiaramente in caso di rifiuto

Se sublocazione non autorizzata constatata

Diffida al locatario principale

Termine 30 giorni per terminare

Se nessun effetto: disdetta straordinaria (CO art. 257f)

5. Caso Airbnb / locazioni brevi

Domanda: Una locazione Airbnb rientra nel CO art. 262? Risposta Tribunale federale (DTF 4A_172/2016): SÌ, è una sublocazione.

Conseguenze per il locatore:

• Spesso rifiutabile (rotazione rapida = inconveniente maggiore)
• Sublocazione breve = condizioni abusive più probabili
• Diffida + disdetta possibile

6. Indizi di una sublocazione non autorizzata

• Cassetta postale con nome estraneo
• Targhetta campanello modificata
• Consumo acqua/elettricità sproporzionato
• Annunci online (Airbnb, Booking)
• Vicini segnalano locatari diversi

7. Errori da evitare

❌ Contatto diretto con il subaffittuario → confusione giuridica

❌ Auto-giustizia (cambiare la serratura) → reato

❌ Disdetta immediata senza diffida → invalida

❌ Ignorare Airbnb → perdita di canone

Link interni

• Sfratto in Svizzera
• Sollecito CO art. 257d

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Articolo redazionale. Nessuna consulenza legale.