Sollecito di pagamento in Svizzera

In caso di mancato pagamento del canone di locazione, il CO art. 257d prevede una procedura specifica che permette al locatore di disdire straordinariamente il bail.

1. Procedura CO art. 257d

Tappa 1: Constatazione del ritardo

• Canone pagabile in anticipo (CO art. 257c)
• Scadenza abituale: 1° del mese
• Termine di tolleranza: nessuno (salvo accordo)

Tappa 2: Sollecito scritto

• Termine 30 giorni (al minimo)
• Forma scritta (raccomandata)
• Indicazione precisa dell'importo dovuto
• Minaccia di disdetta esplicita

Tappa 3: Disdetta straordinaria

• Se pagamento non effettuato nel termine: disdetta possibile
• Preavviso 30 giorni a fine mese
• Formulario ufficiale cantonale
• Notifica raccomandata a ogni coniuge

2. Modello di sollecito

``` [Indirizzo del locatore] [Data]

[Nome e indirizzo del locatario]

Oggetto: Sollecito per canone non pagato — Termine 30 giorni

Egregia/o Sig.ra/Sig.,

Il 1° aprile 2026, il canone per il mese di aprile 2026 di CHF 2'200 è diventato esigibile. A oggi, questo importo non è stato versato.

Conformemente all'art. 257d CO, La sollecitiamo formalmente a versare questo importo entro 30 giorni dalla ricezione della presente, ossia entro il 15 maggio 2026.

In caso di mancato pagamento integrale entro questo termine, ci riserviamo il diritto di disdire straordinariamente il Suo bail conformemente all'art. 257d cpv. 2 CO, con un preavviso di 30 giorni a fine mese.

Coordinate di pagamento:

• IBAN: CH...
• Beneficiario: [Nome del locatore]

Distinti saluti,

[Firma] ```

3. Notifica corretta

Metodi accettati

Metodo

Prova

Raccomandata con ricevuta	✅
A-Post Plus (CH)	✅ Tracking
Consegna personale + testimone	✅
Lettera semplice	❌
E-mail	❌
WhatsApp	❌

A ogni coniuge

Se bail firmato da coppia: due solleciti, uno a ogni coniuge.

4. Interessi di mora

• 5% all'anno (CO art. 104)
• A partire dal sollecito
• Possono essere aggiunti all'importo dovuto

Esempio:

• Canone non pagato 3 mesi × CHF 2'200 = CHF 6'600
• Interessi 5% per 60 giorni = CHF 54
• Totale dovuto: CHF 6'654

5. Costi di esecuzione

Se il locatario non paga dopo il sollecito:

• Ufficio esecuzioni (costi ~CHF 80-200)
• Domanda di esecuzione
• Rigetto dell'opposizione (~CHF 200-400)

Totale potenziale: CHF 300-600 recuperabili dal locatario (oltre agli interessi).

6. Errori frequenti

❌ Termine troppo breve (meno di 30 giorni) → sollecito invalido

❌ Nessuna minaccia di disdetta → disdetta straordinaria impossibile

❌ Notifica orale → impossibile da provare

❌ Solo un coniuge notificato → procedura invalida

❌ Importo errato → contestazione possibile

7. E se il locatario paga dopo il termine?

Secondo DTF 4A_140/2014:

• Pagamento dopo il termine ma prima della disdetta: la disdetta è ancora possibile
• Pagamento dopo la disdetta: nessun effetto sulla disdetta
• Il locatore può accettare ma non è obbligato

8. Termine per pagare dopo la disdetta (BGB §569 DE)

Da notare: In diritto tedesco, il locatario può "riscattare" la disdetta tramite pagamento entro 2 mesi. Questa regola NON esiste in diritto svizzero — la disdetta resta valida.

Link interni

• Pillar: Canone non pagato e procedura
• Strumento: Calcolatore interessi di mora

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Articolo redazionale. Nessuna consulenza legale. Per casi con importi elevati (>CHF 5'000), consultazione di un avvocato raccomandata.