Sfratto in Svizzera

Lo sfratto (azione di espulsione) è l'ultima risorsa del locatore quando il locatario rifiuta di lasciare l'abitazione nonostante una disdetta valida. La procedura CH è regolata dal CPC e dalle legislazioni cantonali.

1. Quando si può intentare uno sfratto?

Condizioni cumulative:

• Bail regolarmente disdetto (formulario ufficiale + termine rispettato)
• Termine di disdetta scaduto
• Locatario occupa ancora i locali
• Nessuna contestazione pendente OPPURE contestazione respinta

2. Procedura passo a passo

Tappa 1: Diffida ad evacuare

• Lettera raccomandata 30 giorni prima dell'udienza
• Prove: bail + disdetta + ricevuta di ricezione

Tappa 2: Conciliazione preliminare (CO art. 274d)

• Autorità di conciliazione cantonale
• Udienza gratuita
• Tentativo di accordo amichevole

Tappa 3: Azione giudiziaria

• Tribunale dei locali del cantone
• Procedura rapida in caso di urgenza
• Udienza pubblica

Tappa 4: Sentenza di sfratto

• Termine di sentenza: 15-30 giorni dopo udienza
• Decisione esecutoria
• Termine di grazia: 30-60 giorni per lasciare

Tappa 5: Esecuzione forzata

• Ufficio esecuzioni o ufficiale giudiziario
• Richiesta di evacuazione
• Presenza polizia in caso di rifiuto

3. Costi della procedura

Spese giudiziarie (approssimazione)

Posizione

Costo

Tassa tribunale	CHF 500-2'000
Avvocato (ore)	CHF 1'500-5'000
Ufficiale giudiziario	CHF 800-2'000
Trasloco forzato	CHF 1'500-3'500
Deposito (se mobili abbandonati)	CHF 200-500/mese
Totale stimato	CHF 4'500-13'000

Recupero dei costi

Il locatario condannato paga (CO art. 106) — ma in pratica, recupero difficile presso locatari insolventi.

4. Durata totale

Fase

Durata

Conciliazione	30-60 giorni
Procedura giudiziaria	3-9 mesi
Termine di grazia	30-60 giorni
Esecuzione forzata	1-3 mesi
Totale	6-18 mesi

5. Caso particolare: Urgenza (CPC art. 257)

Procedura accelerata se:

• Locatario non paga da 2+ mesi
• Danni gravi
• Attività illegali
• Rischio per la sicurezza

Termine ridotto: 1-3 mesi totali invece di 6-18.

6. Errori da evitare

❌ Sfratto fai-da-te = reato (Art. 181 CP coercizione)

❌ Tagliare acqua/elettricità = reato (Art. 181 CP)

❌ Cambiare la serratura senza titolo giudiziario = reato

❌ Mettere i mobili fuori = furto (Art. 139 CP)

❌ Procedura senza conciliazione = irricevibile

7. Quando è inevitabile?

Situazione

Sfratto?

Canone non pagato > 3 mesi + diffide	✅ Sì
Danni gravi provati	✅ Sì
Attività illegali	✅ Sì (urgenza)
Sublocazione vietata (1° volta)	🟡 Diffida prima
Rumori ricorrenti	🟡 Procedura corta prima

8. Strumenti Trygva

• Calcolatore costi sfratto
• Pillar: Ricorsi e tribunali DACH

Link interni

• Sollecito CO art. 257d
• Termini disdetta Svizzera

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Articolo redazionale. Nessuna consulenza legale. Lo sfratto è complesso — consultazione avvocato raccomandata.