Cauzione su conto vincolato in Svizzera

Il conto vincolato della cauzione (Mietzinsdepot) è obbligatorio in Svizzera secondo CO art. 257e. Mal gestito, espone il locatore a sanzioni penali (art. 138 CP).

1. Base legale

> "Se il locatario fornisce una garanzia in denaro o in titoli, il locatore deve depositarla presso una banca, su un conto risparmio o un deposito che porta il nome del locatario." (CO art. 257e cpv. 1)

Obblighi:

• Conto a nome del locatario (non del locatore)
• Presso una banca svizzera (regolata dalla FINMA)
• Entro 30 giorni dalla ricezione
• Massimo: 3 mesi di canone netto

2. Apertura passo a passo

Firmare il bail e fissare l'importo della cauzione

Locatario versa la cauzione sul conto del locatore o direttamente alla banca

Richiesta di conto vincolato presso una banca

Documenti necessari: bail, copia ID locatario, indirizzo dell'immobile

Apertura del conto a nome del locatario

Quietanza dal locatore al locatario (conferma del deposito)

Banche con costi bassi (2026)

• PostFinance: da CHF 0/anno
• Migros Bank: da CHF 25/anno
• UBS: da CHF 36/anno
• Raiffeisen: variabile per regione

3. Interessi

Gli interessi appartengono al locatario (CO art. 257e cpv. 3):

• Tasso 2026: 0.01% – 0.5%
• Imponibile per il locatario
• Accreditato annualmente

4. Svincolo

La banca svincola la cauzione solo se:

Entrambe le parti firmano il modulo bancario (caso standard)

Un'Autorità di conciliazione emette una decisione

Un Tribunale dei locali emette una sentenza

Una procedura esecutiva è terminata

1 anno è trascorso dalla fine del bail senza contestazione

Importante: Il termine di 1 anno

Dopo 12 mesi dalla fine del bail, il locatario può chiedere lo svincolo unilaterale. Il locatore deve prima:

• Depositare una richiesta all'Autorità di conciliazione OPPURE
• Avviare una procedura giudiziaria OPPURE
• Avviare un'esecuzione (Ufficio esecuzioni)

> Errore frequente: Il locatore aspetta troppo per finalizzare il conteggio. Dopo 12 mesi, la cauzione è svincolata — indipendentemente dalle pretese.

5. Cosa fare in caso di disputa?

Conteggio finale scritto al locatario

Messa in mora con termine 30 giorni

Procedura di conciliazione (gratuita, autorità comunale)

Se fallisce: azione davanti al Tribunale dei locali

Esecuzione parallela (Ufficio esecuzioni)

6. Domande frequenti

Il locatore può tenere la cauzione sul suo conto privato? No, severamente vietato. Violazione del CO art. 257e. Il locatario può intentare azione immediata.

Cosa succede in caso di fallimento della banca? I conti vincolati sono protetti da esisuisse fino a CHF 100'000.

Il conto vincolato può contenere titoli? Sì, il CO art. 257e autorizza "denaro o valori". In pratica quasi sempre in contanti.

Differenza con l'assicurazione cauzione? L'assicurazione cauzione è un'alternativa — vedi il nostro confronto.

Link interni

• Pillar: Guida Cauzione DACH
• Strumento: Tracking cauzione

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Articolo redazionale. Nessuna consulenza legale.