Schwieriger Mieter — Teil 2: Mahnung

Eine rechtssichere Abmahnung ist die Basis für jede außerordentliche Kündigung. Fehler in der Mahnung führen oft zur Abweisung vor Gericht — auch wenn der Mieter im Unrecht ist.

1. Aufbau einer formell korrekten Abmahnung

Pflichtbestandteile

Briefkopf (Vermieter-Daten)

Datum

Mieter-Adresse

Betreff (z.B. "Abmahnung wegen Zahlungsverzug")

Anrede

Konkreter Vorfall (Datum, Art, Häufigkeit)

Vertragliche/gesetzliche Grundlage (z.B. OR Art. 257d)

Aufforderung zur Unterlassung/Zahlung

Frist (klar datiert)

Kündigungsandrohung

Unterschrift

Beispiel-Wortlaut (Zahlungsverzug, CH)

``` [Vermieter-Adresse] [Datum]

[Mieter-Name + Adresse]

Betreff: Abmahnung wegen Mietzinsrückstand und Zahlungsfrist

Sehr geehrter Herr Müller,

am 1. April 2026 ist die Miete für April 2026 in Höhe von CHF 2'200 fällig geworden. Bis heute (15. April) ist die Zahlung nicht eingegangen.

Auch die Miete für Mai 2026 in Höhe von CHF 2'200 ist seit 1. Mai 2026 fällig und ebenfalls nicht eingegangen.

Hiermit mahnen wir Sie ab und fordern Sie auf, den Gesamtrückstand in Höhe von CHF 4'400 bis spätestens 15. Mai 2026 (= 30 Tage Frist nach OR Art. 257d) zu überweisen auf:

• IBAN: CH...
• Empfänger: [Vermieter-Name]

Sollte die Zahlung bis zum 15. Mai 2026 nicht eingegangen sein, werden wir das Mietverhältnis fristgemäß auf das nächste Mietzinszahlungsdatum oder gemäß Art. 257d OR ausserordentlich kündigen.

Freundliche Grüsse [Unterschrift] ```

2. Spezielle Mahnungs-Typen

Lärm-Abmahnung

• Vorfälle aufzählen (Datum, Uhrzeit, Beschreibung)
• Zeugen benennen
• Frist zur Verhaltensänderung (z.B. 30 Tage)
• Rechtliche Grundlage: Art. 257f OR / §535 BGB

Sachbeschädigungs-Abmahnung

• Schaden beschreiben (mit Foto)
• Wert/Reparaturkosten beziffern
• Frist zur Behebung oder Zahlung
• Beweise beilegen

Unterlassungs-Abmahnung (Untervermietung)

• Konkretes Verhalten (z.B. Airbnb-Listing)
• Frist zur Beendigung
• Beweise (Screenshots, Reservierungs-Bestätigungen)

3. Zustellung — gerichtsfest

Formen der Zustellung

Form

Zugangsnachweis

Empfehlung

Einfacher Brief	❌	Nicht ausreichend
Einschreiben (DE)	✅ Mit Rückschein	✅ Empfohlen
A-Post Plus (CH)	✅ Tracking	✅ Empfohlen
Persönlich + Zeuge	✅ Mit Quittung	✅ Stark
E-Mail	🟡 Lesebestätigung	Ergänzend
WhatsApp	❌	Nicht ausreichend

Zustellungs-Beweis sichern

• Sendungs-ID notieren
• Foto des frankierten Briefumschlags
• Rückschein/Tracking-Beleg aufbewahren
• Bei persönlicher Zustellung: Quittung vom Mieter

4. Häufige Mahnungs-Fehler

❌ Keine konkrete Frist ("baldmöglichst") → unwirksam

❌ Keine rechtliche Grundlage angeführt → schwächer vor Gericht

❌ Keine Kündigungsandrohung → außerordentliche Kündigung schwer

❌ Vage Vorfalls-Beschreibung → kein Nachweis möglich

❌ Mündliche Mahnung → nicht gerichtsfest

❌ Zu kurze Frist (z.B. 3 Tage CH) → unwirksam (Mindestens 30 Tage CH)

❌ Falsche Adresse → Zugang nicht beweisbar

❌ Keine Unterschrift → Formfehler

5. Mahnzinsen + Kosten geltend machen

Mahnzinsen

• 🇨🇭 5% p.a. ab Mahnung (OR Art. 104)
• 🇩🇪 Basiszinssatz +5% (BGB §288 für Verbraucher)
• 🇦🇹 4% gesetzlich (ABGB §1333)

Mahn-Pauschalen

• 🇩🇪 40 EUR Pauschale (§288 Abs. 5 BGB) bei B2B
• 🇨🇭 CHF 30-40 Mahn-Aufschlag (vertraglich)

Anwaltskosten als Verzugsschaden

• Bei wiederholtem Verzug erstattbar
• Beleg über Anwaltsschreiben nötig

6. Mehr-Stufen-Mahnung

Stufe 1 (Tag 5-10): Freundliche Erinnerung

• E-Mail / SMS / WhatsApp
• Höflicher Ton
• Keine Drohung

Stufe 2 (Tag 10-20): Schriftliche Mahnung

• Brief (Einschreiben)
• 7-Tage-Frist
• Mahnkosten erwähnen

Stufe 3 (Tag 20-30): Formelle Abmahnung

• Brief (Einschreiben)
• 30-Tage-Frist (CH)
• Kündigungsandrohung
• Anwalt einschalten erwägen

Stufe 4 (Tag 30+): Außerordentliche Kündigung

• Schriftform
• Begründung
• Sofortige Räumungsforderung

7. Mieter-Reaktion einplanen

Mieter zahlt nach Mahnung

• Mahnzinsen + Pauschale geltend machen
• Mahnung dokumentieren
• Verhalten beobachten

Mieter widerspricht Mahnung

• Begründung prüfen
• Bei berechtigten Einwänden: Korrektur
• Bei unberechtigten Einwänden: Anwalt

Mieter ignoriert Mahnung

• Eskalation gemäß Mehr-Stufen-Plan
• Außerordentliche Kündigung vorbereiten

8. Trygva-Mahnungs-Generator

Trygva-Pro bietet:

• ✅ Vorlagen für alle Abmahnungs-Typen (CH/DE/AT)
• ✅ Automatische Mahnzinsen-Berechnung
• ✅ Court-Admissible-Doku (SHA-256)
• ✅ Versand-Tracking
• ✅ Eskalations-Workflow

Cross-Links

← Teil 1: Einschätzen | Teil 3: Deeskalation →

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Redaktioneller Beitrag. Keine Rechtsberatung.