Kündigung nach Erbschaft: Erben & Mietvertrag

Der Tod des Vermieters ist eine emotionale und rechtliche Komplexität. Mietverträge werden nicht automatisch beendet — die Erben treten in den Vertrag ein. Was Vermieter-Erben wissen müssen.

1. Rechtsgrundlagen

Land

Norm

Inhalt

🇨🇭 CH	OR Art. 261	Mietvertrag geht auf Erben über
🇩🇪 DE	BGB §563a	Eintrittsrecht von Familienangehörigen
🇩🇪 DE	BGB §564	Sonderkündigungsrecht des Erben
🇦🇹 AT	§ 14 MRG	Eintritt naher Angehöriger
🇦🇹 AT	§ 1116a ABGB	Tod beendet nicht den Mietvertrag

2. Was passiert nach dem Tod des Vermieters?

Schritt 1: Erbschaftsanfall (Erbgang)

• Erben treten automatisch in alle Rechte und Pflichten ein
• Keine Anzeige notwendig (CH)
• DE: BGB §1922 Universalsukzession

Schritt 2: Erbenfeststellung

• Erbschein (DE) oder Erbenbescheinigung (CH/AT) ausstellen lassen
• Bei mehreren Erben: Erbengemeinschaft
• Erbengemeinschaft = Gesamthandsgemeinschaft (alle Erben gemeinsam Vermieter)

Schritt 3: Mieter informieren

• Schriftlich über Vermieter-Wechsel informieren
• Neue Bankverbindung für Mietzahlungen mitteilen
• Bei mehreren Erben: einen Bevollmächtigten benennen

3. Kündigung durch Erben

Ordentliche Kündigung

✅ Möglich — Erben können wie der Verstorbene kündigen

• Gesetzliche Frist (CH 3 Mo, DE 3-9 Mo nach Mietdauer, AT je nach Vertrag)
• Amtliches Formular (CH)
• Begründung wenn Mieter es verlangt (CH OR Art. 271)

Eigenbedarfskündigung

✅ Möglich — wenn der Erbe die Wohnung selbst benötigt

• Hohe Anforderungen an Begründung
• Bei Erbengemeinschaft: ein Erbe muss benennen, der einziehen will
• Sperrfrist nach Eigentumserwerb beachten (DE §577a BGB)

Sonderkündigungsrecht (nur DE)

§ 564 BGB:

• Erbe darf außerordentlich kündigen
• Frist: 1 Monat (statt der regulären 3-9 Monate)
• Voraussetzung: Kündigung innerhalb 1 Monat ab Kenntnis vom Erbgang

Beispiel:

• Vermieter stirbt am 1.3.2026
• Erbe erfährt am 5.3.2026
• Sonderkündigungsfrist endet am 5.4.2026
• Kündigung mit 1-Monats-Frist möglich → Mietende 30.4. oder 31.5.

4. Sonderfall: Mieter stirbt

Eintrittsberechtigte (DE §563 BGB / AT §14 MRG)

Wer tritt automatisch in den Mietvertrag ein?

• Ehegatte / eingetragener Partner
• Lebensgefährte (mind. 3 Jahre Haushalt)
• Kinder
• Andere Familienangehörige im Haushalt

Erben

Wenn keine Eintrittsberechtigten: Erben treten ein

• Können das Mietverhältnis fortsetzen ODER
• Sonderkündigungsrecht nutzen (DE §564 BGB, 1 Monat)

5. Praxis-Beispiel: Erbengemeinschaft

Sachverhalt: Vermieter stirbt, hinterlässt 3 Kinder (Erbengemeinschaft). Wohnung an Mieter A vermietet.

Optionen

Wohnung halten und vermieten

- Mietverhältnis fortsetzen - Mieteinnahmen anteilig (je 1/3) - Verwalter benennen (oft 1 Erbe)

Wohnung verkaufen

- Mietverhältnis geht auf Käufer über (OR Art. 261, BGB §566 "Kauf bricht nicht Miete") - Bei Sperrfrist (DE §577a) kein Eigenbedarf möglich

Eigenbedarfs-Kündigung durch einen Erben

- Nur wenn dieser tatsächlich einziehen will - Andere Erben müssen zustimmen - Ordentliche Frist + Härteklausel beachten

Erbteilung mit Real-Aufteilung

- Komplex, oft Notar nötig - Mietverhältnis bleibt bestehen

6. Steuerliche Konsequenzen für Erben

Erbschaftssteuer (CH/DE/AT)

• CH: kantonal geregelt (z.B. Zürich frei für direkte Nachkommen)
• DE: Steuerklassen, Freibeträge
• AT: Erbschaftssteuer 2008 abgeschafft, aber Grunderwerbssteuer

Laufende Mieteinnahmen

• Voll steuerpflichtig ab Erbgang
• Aufteilung anteilig bei Erbengemeinschaft

Verkauf der Wohnung

• Grundstückgewinnsteuer (CH) / Spekulationssteuer (DE)
• Veräußerung innerhalb 10 Jahren oft besteuert

7. Häufige Fehler

❌ Mieter nicht informiert → Mietzahlungen gehen ans alte Konto

❌ Erbschein zu lange verzögert → Bank lehnt Auszahlung ab

❌ Sonderkündigung verpasst (DE) → reguläre lange Frist

❌ Eigenbedarf vorgeschoben → Klage durch Mieter gewinnt

8. Checkliste für Erben-Vermieter

Aufgabe

Frist

Erbschein/Erbenbescheinigung beantragen	sofort
Mieter informieren	binnen 4 Wochen
Bankkonto auf Erben/Erbengemeinschaft	binnen 2 Mo
Sonderkündigung prüfen (DE)	1 Mo nach Kenntnis
Mietkaution-Sperrkonto übertragen	binnen 6 Mo
Steuerberater einbeziehen	binnen 3 Mo
Versicherungen aktualisieren	binnen 1 Mo

Cross-Links

• Pillar: Mieterkündigung Schweiz
• Pillar: Eigenbedarf DACH
• Pillar: Spezialfälle Vermietung

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Redaktioneller Beitrag. Keine Rechts- oder Steuerberatung. Bei Erbfällen empfehlen wir die Konsultation eines Notars und Steuerberaters.