Umlagefähige Betriebskosten: Was darf umgelegt werden?

Die Frage "Was darf ich auf den Mieter umlegen?" ist einer der häufigsten Streitpunkte. Eine abschließende Aufzählung existiert in DE (§2 BetrKV), eine teilweise abschließende in CH (VMWG Art. 5) und AT (§21 MRG).

1. Deutschland: BetrKV § 2 (17 Positionen)

Nr.

Position

Beispiele

1	Grundsteuer	Steuerbescheid Gemeinde
2	Wasser/Abwasser	Stadtwerke, Abwassergebühren
3	Heizung (Brennstoff, Wartung)	Öl, Gas, Pellets, Wartung
4	Warmwasser	inkl. Stromkosten
5	Heizung+Warmwasser kombiniert	wenn nicht trennbar
6	Aufzug	Wartung, Strom, Reparatur
7	Straßenreinigung & Müll	Gemeinde, Müllabfuhr
8	Hausreinigung & Schädlingsbekämpfung	Treppenhaus, Keller
9	Gartenpflege	Mäher, Heckenschnitt
10	Beleuchtung Allgemein	Treppenhauslicht
11	Schornsteinreinigung	Kaminkehrer
12	Sach-/Haftpflichtversicherung	Gebäudeversicherung
13	Hauswart	Lohn, Sozialabgaben
14	Antenne/Kabel	Hausanschluss
15	Waschraum	Waschmaschinen, Strom
16	Sonstige (mit AGB-Vereinbarung)	z.B. Wartung Rauchmelder
17	Sonstige (gerichtsfest)	Detail-Vereinbarung nötig

> Wichtig: Position 17 nur, wenn explizit im Mietvertrag erwähnt UND AGB-konform vereinbart.

2. Schweiz: VMWG Art. 5

Position

Umlage

Heizung & Warmwasser	✅
Wasser/Abwasser	✅
Hauswartung	✅
Reinigung	✅
Aufzug	✅
Gartenpflege	✅
Versicherungen Gebäude	✅
Schneeräumung	✅
Verwaltung (anteilig)	🟡 nur bei expliziter Vereinbarung
Reparaturen	❌
Schönheitsreparaturen	❌
Steuern	❌

3. Österreich: § 21 MRG (abschließend)

Position

Umlage

Begrenzung

Wasser/Kanal	✅	volle Kosten
Müll	✅	volle Kosten
Hausreinigung	✅	volle Kosten
Beleuchtung	✅	volle Kosten
Schädlingsbekämpfung	✅	volle Kosten
Versicherungen (Feuer, Haftpflicht)	✅	nur Pflichtversicherungen
Hausverwaltung	✅	max. 5% von Position 1-5
Aufzug	✅	volle Kosten
Heizung gemeinsam	✅	volle Kosten
Reparaturen	❌	gehört zu Erhaltung
Steuern (Grund)	❌	nicht umlegbar

4. FAQ — die 20 häufigsten Fragen

F1: Darf ich Hausverwalter-Kosten umlegen?

• CH: Nur mit expliziter Vereinbarung
• DE: Nur die Hauswarts-Position (#13)
• AT: Bis 5% (§21 MRG)

F2: Reparatur Aufzug — umlagefähig?

Nein. Wartung ja, Reparatur nein (Substanzerhaltung).

F3: Wer zahlt das Anstreichen des Treppenhauses?

Vermieter. Gehört zu Schönheitsreparaturen → nicht umlagefähig.

F4: Schornsteinreinigung — umlagefähig?

Ja (DE Pos. 11, CH/AT als Brandschutz).

F5: Stromkosten Allgemeinbeleuchtung?

Ja (Pos. 10 in DE, "Beleuchtung" in AT).

F6: Internet/WLAN für Hausverwaltung?

Nein, gehört zu Verwaltungskosten.

F7: Verbrauch durch andere Mieter — wer haftet?

• Gemeinschaftliche Anlagen: anteilig
• Individuell zurechenbare: nur der Verursacher

F8: Müllabfuhr für Bauschutt?

Nein, das gehört zur Renovation/Reparatur.

F9: Garten-Pflanzen-Neuanschaffung?

• DE: Pos. 9 deckt Pflege, NICHT Neukauf
• Neukauf = Reparatur/Modernisierung

F10: Treppenhaus-Reinigung durch Mieter?

• In DE üblich (Wechsel-Reinigung, kostenlos für Vermieter)
• Bei externer Firma: Pos. 8

F11: Gemeinschafts-Waschmaschinen?

Ja (Pos. 15 DE), inkl. Strom.

F12: Sat-Schüssel auf dem Dach?

Ja, Antennen-Kosten (Pos. 14 DE).

F13: Versicherung der Wohngebäude?

Ja (Pos. 12), aber nur Sachversicherung (Feuer, Wasser, Sturm).

F14: Hausnotruf?

• DE: Pos. 16 (mit Vereinbarung)
• CH: bei Vereinbarung
• AT: nicht in §21

F15: Concierge-Service?

• Nur mit ausdrücklicher Vereinbarung
• Üblich bei Premium-Liegenschaften

F16: Wartung Rauchmelder?

Ja (Pos. 16 mit Vereinbarung).

F17: Heckenschnitt?

Ja (Pos. 9 Gartenpflege).

F18: Wegebeleuchtung Außenbereich?

Ja (Pos. 10).

F19: Hausordnung-Schilder ersetzen?

• Reparatur/Erhaltung → nicht umlegbar
• Substanzerhaltung Vermieter

F20: Notdienst (z.B. Heizung außerhalb Bürozeiten)?

• Wartung: ja (Pos. 3)
• Reparatur-Notdienst: nein (Substanzerhaltung)

5. Häufige Streitpunkte

Streitpunkt 1: Hausverwaltung

• DE: NUR Hauswart, NICHT externe Verwaltungsfirma
• CH/AT: nur mit Klausel

Streitpunkt 2: "Sonstige Kosten"

• Pos. 17 BetrKV: nur mit detaillierter Vereinbarung
• Generelle Klausel "alle anfallenden Kosten" = unwirksam

Streitpunkt 3: Verbrauchsmessung

• DE Heiz/Warmwasser: >50% nach Verbrauch (HeizkostenV §6)
• Bei Verstoß: Mieter darf 15% kürzen

Streitpunkt 4: Wartung vs. Reparatur

• Wartung (regelmäßig, vorbeugend): umlegbar
• Reparatur (Schadensbehebung): nicht umlegbar

6. Tipps für Vermieter

✅ Eindeutige Klauseln im Mietvertrag (Bezug auf BetrKV/VMWG/MRG)

✅ Belege archivieren (10 Jahre)

✅ Verteilschlüssel transparent

✅ Jährliche Abrechnung in Frist

✅ Sonstige Kosten detailliert vereinbaren

✅ Pflicht zur Wirtschaftlichkeit (§556 BGB)

Cross-Links

• Nebenkostenabrechnung erstellen
• Pillar: Spezialfälle Vermietung

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Redaktioneller Beitrag. Keine Rechtsberatung.