Schwieriger Mieter — Teil 5: Kündigung aussprechen

Nach Deeskalation, Abmahnungen und Dokumentation: Es ist Zeit für die Kündigung. Eine fehlerhafte Kündigung wird vom Gericht abgewiesen — egal wie berechtigt der Anlass ist.

1. Kündigungs-Arten

Ordentliche Kündigung

• Mit gesetzlicher Frist
• CH: 3 Monate (Wohnraum), Termin amtlich
• DE: 3-9 Monate (je Mietdauer)
• AT: Vertraglich oder MRG-Pflicht-Gründe

Außerordentliche Kündigung

Bei wichtigen Gründen:

• Zahlungsverzug (qualifiziert)
• Schwere Vertragsverletzung
• Sachbeschädigung
• Bedrohung
• Unerlaubte Untervermietung (nach Abmahnung)

Frist:

• 🇨🇭 30 Tage (Wohnraum)
• 🇩🇪 fristlos möglich (§543 BGB)
• 🇦🇹 8 Tage bei MRG-Tatbestand

Eigenbedarfs-Kündigung

• Eigenes Bedürfnis (für sich/Verwandte)
• Detaillierte Begründung
• Härteklausel-Risiko bei Senioren

2. Pflichtbestandteile der Kündigung

CH (OR Art. 271 + VMWG)

Schriftform

Amtliches Formular (Pflicht!)

Begründung, wenn Mieter es verlangt

Anfechtungsbelehrung

Zustellung an alle Mieter (auch Ehepartner)

Kündigungstermin (gesetzlich oder vertraglich)

DE (BGB §568)

Schriftform

Begründung (Pflicht!)

Widerspruchshinweis (Sozialklausel)

Unterschrift (alle Vermieter)

Zugang an Mieter

AT (§30 MRG)

Schriftform (im MRG-Bereich oft gerichtliche Aufkündigung Pflicht!)

Kündigungsgrund (16 abschließende Gründe)

Kündigungstermin

3. Beispiel: Kündigung wegen Zahlungsverzug (CH)

``` [Vermieter-Adresse] [Datum]

[Amtliches Formular!]

[Mieter-Name + Adresse]

Ausserordentliche Kündigung des Mietvertrags Mieter-Wohnung: [Adresse]

Sehr geehrter Herr Müller,

Mit Schreiben vom 15. April 2026 (Mahnung) haben wir Sie aufgefordert, den Mietzinsrückstand in Höhe von CHF 4'400 (April + Mai 2026) bis zum

Mai 2026 zu begleichen.

Diese Frist ist heute, 16. Mai 2026, ungenutzt verstrichen. Der Rückstand besteht weiterhin.

Hiermit kündigen wir das Mietverhältnis gemäss Art. 257d OR ausserordentlich auf den 30. Juni 2026 (= 30 Tage Frist + Monatsende).

Die Wohnung ist bis spätestens 30. Juni 2026 vollständig zu räumen und gereinigt zu übergeben.

Anfechtungsbelehrung: Sie haben gemäss Art. 273 OR das Recht, diese Kündigung innerhalb 30 Tagen nach Erhalt bei der zuständigen Schlichtungsbehörde anzufechten.

Freundliche Grüsse [Vermieter-Unterschrift] ```

4. Zustellung der Kündigung

Methoden

Methode

Zugangsnachweis

Empfehlung

Einschreiben	✅	Hoch
A-Post Plus (CH)	✅	Hoch
Persönlich + Quittung	✅	Sehr hoch
Gerichtsvollzieher (DE)	✅✅	Bei Mietnomaden
E-Mail	❌	Nicht ausreichend

Wichtig

• An alle Vertragspartner (Ehepaar = beide adressiert)
• An aktuelle Adresse (wenn umgezogen: dort)
• Foto des Sendebelegs
• Sendungs-ID notieren

5. Häufige Kündigungs-Fehler

Formfehler

❌ Kein amtliches Formular (CH) → unwirksam

❌ Keine schriftliche Form (DE) → unwirksam

❌ Fehlende Unterschrift

❌ Nur einer von zwei Vermietern unterschreibt

❌ Fehlender Anfechtungs-Hinweis

❌ Ungenügende Begründung

❌ Falsche Kündigungsfrist berechnet

❌ An nur einen Ehepartner adressiert

Inhaltliche Fehler

❌ Eigenbedarf vorgetäuscht

❌ Zu kurze Mahnungsfrist vor Kündigung

❌ Kein gesetzlicher Kündigungsgrund (DE)

❌ Außerordentliche Kündigung ohne Mahnung

6. Anfechtungs-Risiko bei Senioren

CH (Art. 272 OR)

• Erstreckung möglich bei Härte
• Hohes Alter + lange Mietdauer = hohe Erstreckungswahrscheinlichkeit
• Bis zu 4 Jahre Erstreckung

DE (§574 BGB)

• Sozialklausel für Senioren
• BGH VIII ZR 21/19: Schmid-Urteil 2019 — strenger Schutz
• Räumung kann temporär unterbunden werden

> Detail: Senioren als Mieter

7. Reaktion des Mieters einplanen

Mieter zieht aus

• Übergabeprotokoll
• Kaution-Rückzahlung
• Räumungsbestätigung

Mieter ficht an

• Schlichtungsverfahren (CH)
• Verteidigung am Gericht
• Anwaltliche Vertretung

Mieter zieht nicht aus

• Räumungsklage
• Räumungstitel
• Vollstreckung durch Gerichtsvollzieher

8. Trygva-Risiko-Score vor Kündigung

Vor Aussprache der Kündigung: Risiko-Check

Faktor

Punkte

Mahnungs-Doku komplett?	±2
Mieter > 65 Jahre	+3 (Risiko)
Mietdauer > 10 Jahre	+2
Familie mit Kindern	+1
Aktive Bonität gut	+1
Mieter hat Anwalt	+5
Schlichtung läuft	+3

Score:

• 0-3: 🟢 Sicher
• 4-7: 🟡 Risiko, Anwalt erwägen
• 8+: 🔴 Anwalt zwingend

9. Trygva-Wizard

Trygva-Pro führt durch die Kündigung:

• ✅ Vorlagen pro Land + Anlass
• ✅ Rechtliche Prüfung (TextGuard NLP)
• ✅ Risiko-Score 15 Faktoren
• ✅ Court-Admissible-Doku
• ✅ Versand-Tracking

Cross-Links

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Redaktioneller Beitrag. Keine Rechtsberatung. Bei komplexen Kündigungen empfehlen wir anwaltliche Begleitung.