Rendite optimieren — Teil 1: Berechnung

"Meine Wohnung bringt 5% Rendite" — wirklich? Die meisten Vermieter rechnen die falschen Zahlen. Diese Anleitung zeigt: Was Ihr Portfolio tatsächlich bringt.

1. Brutto- vs. Nettorendite

Bruttorendite (oberflächlich)

Formel: ``` Bruttorendite = Jahresnettomiete / Kaufpreis × 100 ```

Beispiel:

• Kaufpreis: CHF 600'000
• Jahresnettomiete: CHF 24'000
• Bruttorendite: 24'000 / 600'000 = 4.0%

Nettorendite (realistisch)

Formel: ``` Nettorendite = (Jahresnettomiete - Bewirtschaftungskosten) / (Kaufpreis + Erwerbskosten) × 100 ```

2. Versteckte Kosten — was Vermieter oft vergessen

Erwerbskosten (einmalig, oft +5-10%)

• Notar + Grundbuch (~2-3% CH/DE/AT)
• Maklerprovision (1-3.5%)
• Renovierungs-Investitionen
• Möbel (möbliert)

Laufende Kosten (jährlich)

Kosten

% der Miete

Hausverwaltung	5-8%
Instandhaltung	1-2% des Gebäudewerts
Leerstand	3-5% (Reserve)
Versicherungen	CHF/EUR 200-500
Steuern	individuell
Hypothekarzinsen	bei Finanzierung

Beispiel-Rechnung CH

• Wohnung CHF 600'000 + Erwerbskosten 5% = CHF 630'000 Total-Investment
• Bruttomiete CHF 24'000
• - Hausverwaltung 6% = CHF 1'440
• - Instandhaltung 1.5% × 600'000 = CHF 9'000
• - Leerstand 3% = CHF 720
• - Versicherung CHF 400
• - Steuern (Ø 20% Marginalsteuer auf CHF 12'440 Nettoertrag) = CHF 2'488
• Nettoertrag: CHF 9'952
• Nettorendite: 9'952 / 630'000 = 1.58%

> Fazit: "5% Rendite" wird zu 1.58% nach realistischer Rechnung.

3. Cashflow vs. Buchgewinn

Cashflow (was wirklich auf Ihr Konto kommt)

``` Cashflow = Mieteinnahmen - alle Ausgaben - Hypothekartilgung - Steuern ```

Buchgewinn (steuerlich)

``` Buchgewinn = Mieteinnahmen - alle Ausgaben - AfA - Hypothekarzinsen ```

Wichtig: Buchgewinn kann negativ sein, aber Cashflow positiv (Steuerersparnis-Effekt).

4. ROIC (Return on Invested Capital)

Bei finanzierter Wohnung: Eigenkapital-Rendite

``` ROIC = Jahres-Cashflow / Eingesetztes Eigenkapital × 100 ```

Beispiel:

• Wohnung CHF 600'000 mit 70% Hypothek (CHF 420'000)
• Eigenkapital: CHF 180'000
• Jahres-Cashflow: CHF 8'000 (nach Tilgung)
• ROIC: 8'000 / 180'000 = 4.4%

> Bei Hebel-Effekt kann ROIC höher sein als Nettorendite.

5. Faustregeln (DACH 2026)

Land

Bruttorendite GUT

Nettorendite GUT

ROIC GUT

🇨🇭 CH	3-5%	1.5-3%	4-7%
🇩🇪 DE	4-7%	2-5%	5-10%
🇦🇹 AT	4-6%	2-4%	5-8%

> Werte 2026 stark abhängig von Region (Großstadt vs. Land).

6. Renditen-Vergleich Wohnung vs. Alternativen

Anlage

Brutto-Rendite 2026

Wohnung Schweiz	3-5%
Wohnung Deutschland	4-7%
Aktien (MSCI World)	7-9% (lange Sicht)
Schweizer Anleihen	1-2%
Tagesgeld	0.5-1.5%
Kryptowährungen	sehr volatil

> Achtung: Wohnung hat Wertsteigerungs-Potenzial + Inflations-Schutz.

7. Wertsteigerung (langfristig)

DACH-Trend 2010-2026:

• Großstädte: +50-150% Preissteigerung
• Mittelstädte: +20-50%
• Kleinstädte/Land: +10-30%

> Total-Return = Mietrendite + Wertsteigerung kann 6-10% p.a. erreichen.

8. Renten-Faktor

Das Vielfache der Jahresmiete: ``` Faktor = Kaufpreis / Jahresmiete ```

Faktor

Bewertung

15-20	Sehr günstig (selten heute)
20-25	Günstig
25-30	Marktstandard
30-40	Teuer (Premium-Lage)
40+	Sehr teuer (Risikobehafted)

9. Eigene Wohnung berechnen

Schritt 1: Kaufpreis

• Aktueller Marktwert (Schätzung Bank, Vergleichsobjekte)

Schritt 2: Jahresmiete brutto

• Aktuelle Miete × 12

Schritt 3: Bewirtschaftungskosten

• Hausverwaltung
• Instandhaltung-Reserve
• Leerstand
• Versicherungen
• Steuern (vor Abzügen)

Schritt 4: Cashflow

• Brutto-Miete
• - Bewirtschaftungskosten
• - Hypothekarzinsen
• - Tilgung
• = Cashflow

Schritt 5: Bewertung

• Bruttorendite
• Nettorendite
• ROIC
• Faktor

10. Trygva-Tools

• Rendite-Rechner
• Steuer-Rechner Mieteinnahmen

Cross-Links

Teil 2: Mietpotenzial →

---

Redaktioneller Beitrag. Keine Anlage-, Steuer- oder Investmentberatung.