Maklerkosten Schweiz 2026

Im Gegensatz zu Deutschland (mit dem Bestellerprinzip seit 2015) hat die Schweiz keine explizite gesetzliche Regelung — aber die Praxis und OR Art. 412–418 (Maklervertrag) setzen klare Grenzen.

1. Wer zahlt den Makler?

Grundregel (Schweiz): Der Auftraggeber zahlt den Makler.

Auftrag von

Wer zahlt

Vermieter (Inserat schalten)	Vermieter
Eigentümer (Verkaufsmandat)	Eigentümer
Mietinteressent (Suchauftrag)	Mietinteressent
Käufer (Suchauftrag)	Käufer

> Wichtig: Maklergebühren des Vermieters dürfen NICHT auf den Mieter umgelegt werden. Mieter, der gezwungen wurde, kann zurückfordern (Art. 257e Abs. 2 OR analog).

2. Übliche Provisions-Höhen 2026

Vermietung

Objekt

Provision

Wohnung Standard	50–100% einer Monatsmiete
Wohnung Premium-Lage	100–150% einer Monatsmiete
Geschäftsraum	1–3 Monatsmieten
Möblierte Wohnung	1–2 Monatsmieten +

Verkauf

Objekt

Provision

Wohnung CHF < 1 Mio	2.5–3.5% des Verkaufspreises
Wohnung CHF 1–3 Mio	1.8–2.5%
Mehrfamilienhaus	1.5–2.5%
Gewerbe-Immobilie	1–2%
Luxus-Liegenschaft	1–1.5%

> Plus MwSt 8.1% (Stand 2026). Provisionen sind in der Regel verhandelbar.

3. Was darf der Makler tun?

Pflichten Makler (OR Art. 412):

Sorgfältig Mieter/Käufer suchen
Wahrhaft über Objekt informieren
Verschwiegen über Vermieter/Eigentümer
Verträge entwerfen (optional)

Keine Pflicht:

Erfolg garantieren (es sei denn, vereinbart)
Den ersten Interessenten akzeptieren
Bestimmte Methoden anwenden

4. Wann ist die Provision fällig?

Provisions-Fälligkeit (OR Art. 413 Abs. 1):

Erfolgsabhängig: nur bei tatsächlichem Vertragsabschluss
Bei Rücktritt vom Vertrag: keine Provision (es sei denn, schuldhaft)
Verhandlungsbruch durch Eigentümer: oft volle Provision

Beispiel:

Makler vermittelt Wohnung CHF 2'000/Mo
Provision: 100% einer Monatsmiete = CHF 2'000
Vermieter unterschreibt mit anderem Interessenten → keine Provision für Makler
Vermieter unterschreibt mit Makler-Interessenten → Provision fällig

5. Klauseln, die ungültig sind

❌ "Mieter trägt Maklerprovision"

Verboten in CH (analog § 2 WoVermG DE). Versteckte Umlage = nichtig.

❌ "Provision auch bei Nicht-Erfolg"

Bei Maklervertrag mit Erfolgsabhängigkeit ungültig (außer bei Sondervertrag wie "Aufwandsentschädigung").

❌ "Provision in beliebiger Höhe"

Maximum nach OR Art. 417 beschränkt: "übermäßige Vergütungen können vom Richter herabgesetzt werden". Praktisch: > 200% einer Monatsmiete prüfungswürdig.

❌ "Mieter unterschreibt Maklerprovision direkt mit Vermieter"

Umgehungsversuch — Schlichtungsbehörde erkennt das.

6. Mieter wehrt sich gegen Maklerprovision

Rechtsweg für Mieter:

Verlangung Aufhebung der Klausel

Rückforderung bezahlter Provision (Art. 62 OR Bereicherung)

Mietverband-Beratung kostenlos

Schlichtungsbehörde kostenlos

Mietgericht bei Erfolglosigkeit

> Praxis: Bei nachweisbarer Umlegung gewinnt Mieter zu >90%.

7. Tipps für Vermieter

Bei Selbstvermarktung

✅ Sparen Sie 1 Monatsmiete (CHF 2'000–5'000)
✅ Nutzen Sie ImmoScout24, Homegate, Comparis (CHF 30–100 Inserate)
✅ Trygva-Mieterscreening + Bonitätscheck
✅ Trygva-Mietvertragstool für Standardvertrag

Mit Makler

✅ Schriftlicher Vertrag mit klarer Provisions-Höhe
✅ Erfolgshonorar (nicht Aufwand)
✅ Exklusiv-Mandat vermeiden (außer Premium-Objekt)
✅ Provisionsbegrenzung auf 100% einer Monatsmiete

8. Hybrid-Ansatz: Trygva + Makler

Trygva übernimmt:

Mieterscreening
Bonitätscheck
Vertragstool
Übergabeprotokoll

Makler übernimmt:

Inserat-Vermarktung
Besichtigungs-Termine
Verhandlung

→ Provisions-Reduktion möglich (50% statt 100% einer Monatsmiete), weil Makler weniger leistet.

9. Steuerliche Behandlung

Privatperson (Vermieter):

Maklerkosten NICHT abzugsfähig (CH)
Bei Verkauf: ⚠️ Abzug bei Grundstückgewinnsteuer möglich

Juristische Person (Immobilien-AG):

Voll abzugsfähig als Geschäftskosten

Cross-Links

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Redaktioneller Beitrag. Keine Rechts- oder Steuerberatung.